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針對房地產市場特別是住宅市場價格上漲問題，英國從規劃、土地、建筑設計等各方面制定了一套系統的政策舉措。

1.調整區域住宅規劃。英國十分重視規劃導向。為穩定房地產市場，英國先推行規劃改革，改變原有的規劃系統結構，收回郡一級規劃權，擴大區域規劃控制協調范圍，保證規劃按照市場區域來定，這一 舉 措 突 破 了 土 地 資 源 的 限制，對穩定住宅價格起到了基礎性和決定性作用。

2.強化土地循環利用。自20世紀90年代中期以來，英國政府秉持“新開發用地要有60%是已開發土地”的目標，不斷強化土地循環開發加大污染土地無害化使用，住宅土地的循環使用率由1990年的54%增加到2005年的73%.同時，英國實行了50多年的綠帶制度，以及2007年出臺的生態城鎮計劃，也為城市生態環境的優化作出了重大貢獻，實現了環境和發展的雙贏。

3.實行高密度政策。英國通過提高規劃設計的科學性、提高住宅密度、提高住宅質量等措施，來促進土地集約節約利用，進而實現住宅可持續發展。

4.建立商品房和廉租房混合制度。這一制度的核心在于兩點：一是數量上，每一個中等規模以上的小區必須有一定數量的廉租房（倫敦要求50%的比例），二是質量上，要求廉租房和商品房要外觀一致、混合布置。這一舉措對我國具有特別大的參考意義，能較大程度地避免專門的廉租房小區所帶來的社會穩定問題。

二、德國：*特色調控政策保持房價穩定

為穩定房價，德國從目標定位、房貸模式、調節辦法等方面，制定了一套*特色的政策體系，這些政策，使德國房價長期以來一直保持在低位運行。

1.目標定位上，強調住房的民生保障功能。德國是一個高福利國家，其房地產政策的要目標是提高居民的住房福利，保障居民的居住權利。因此，德國房地產政策的核心始終是保民生。

2.房貸模式上，“合同儲蓄”模式*特色。不同于我國的住房抵押款模式，德國房貸模式主要包括“合同儲蓄”、家庭儲蓄、商業款三種模式，其中“合同儲蓄”模式占了一半。而且，三種模式都實行固定利率，對調控房價發揮了重要的“穩定器”作用。

3.調節辦 法 上，實 行 分 類 調 節。德 國 通 過 稅 收 調 節 杠桿，遏制房地產投資、投機行為。對于自住自用的，不需要繳納不動產稅；對于出售房地產的，需繳納不動產稅（房屋評估價值的1%~1.5%）、3.5%的交易稅和15%差價盈利稅；對于房地產商定價，德國也做了十分嚴格的規定，定價超過“合理房價”的20%為“超高房價”,超過50%的為“房價暴利”,均為違法行為，要接受處罰。

三、新加坡：供給側需求側同時發力解決住房問題

新加坡是*的住房問題解決較好的國家，其調控經驗主要 體 現 在 兩 個 方 面：一 方 面，構 建 組 織 體 系。“公屋”是新加坡房地產政策的核心，為有序推薦“公屋”的建設、分配和管理，新加坡政府設立了專門的機構，即住房發展局。新加坡住 房 發 展 局 建 設 的“公 屋”占 了 全 部 住 房 供 給 量 的85%.另一方面，完善制度體系。主要從供給側、需求側兩個方面，構建、完善了一系列政策舉措。供給側，通過科學的土地供應機制，按 照 功 能 劃 分，分 類 調 控，調 節 土 地 供 應 時間、供應量，進而實現對土地價格的控制。需求側，包含了三個方面的政策：一 是 購 房 階 梯 消 費 政 策。對 于 中 低 收 入 家庭，實行準商品模式，居民購“公屋”只需付售價的20%,余下部分由建屋局以低息款方式墊付，居民可按分期付款的方式購買；對于高收入家庭，則實行*商品化。二是公積金保障制度。新加坡政府規定，居民月薪的40%強制存入中央公積金局，作購房、醫療、保險和養老之用。三是嚴格的住房交易政策。新加坡政府對房地產市場實行嚴格監管，任何人在買賣“公屋”時都需要提供準確、詳實的材料，弄虛作假者將面臨罰款和禁；一個家庭同時只能擁有一套“公屋”,5年內不得轉讓，如果要購買新房，舊“公屋”必須退還。

四、經驗的啟示和思考

1.房地產宏觀調控是必要的也是必須的。經驗充分表明，對于房地產市場，“無形之手”和“有形之手”都是必須的，不能過度相信房地產市場自我調節能力。回顧近年來我國房地產市場發展歷程，我們發現，正是由于政府不斷地通過經濟、行政、法律等手段，從土地、交易、消費等各環節進行方位的綜合系統的調控，對房地產泡沫的產生起到了積極的抑制作用，我國經濟在金融危機爆發后受到的沖擊才比美國等國家小，經濟波動以及房地產價格波動的幅度也才更窄一些。因此說，發揮好市場在資源配置中的決定性作用和用好政府“有形之手”,二者缺一不可。

2.準確把握房地產的雙重屬性和雙重任務。一方面，房地產兼具消費品和投資品的雙重屬性，從世界各國發展房地產市場的經驗和教訓，不難看出，凡是突出房地產消費屬性的，該國房地產市場波動以及經濟周期波動就比較小，如德國、法國等。凡是突出房地產投資屬性的，該國房地產市場及經濟周期波動就比較大，比如美國、日本、西班牙等。另一方面，房地產承擔著促增長和保民生雙重任務。這兩個任務往往是矛盾的，促 增 長 讓 房 地 產 市 場 活 躍，投 資 增 加，開 工量、建設量增加帶動房地產的發展；保民生則要控制住房價，這樣一來開發商、投資者的積極性就會下降，投資就會減少，會影響增長。對此，要從以下幾個方面準備把握：一是要區別對待，采取差異化政策，即區別自主型改善型需求與投資需求分類調控，區別不同住房地位群體分類指導，區別一、二級市場面臨的不同矛盾分類解決。二是不能過度強化房地產的投資屬性，要運用稅收、金融等經濟手段，減弱虛擬資產市場因素。三是在當前房價持續上漲的情況下，應準備把握房地產調控方向，適當弱化住房的投資功能。政府應有所區別地對房地產市場進行調控，讓房地產市場的價格回歸于合理的范圍，既保證房地產業的平穩健康發展，又能改善住房難的民生問題。

3.培育健康的房地產資本市場。一是實行差別化的信貸、稅費以及財 政 政 策，重 點 是 支 持 自 住 型、改 善 型 住 房 需求。二是鼓勵房地產開發企業拓展融資渠道，形成科學合理的信貸結構。三是對于房地產市場中的投資性需求，要辯證地看待，合理地引導。可借鑒德國通過稅收等手段遏制投機性“炒房者”.

4.引導培育規范的房屋租賃市場。“居者有其屋”有兩個含義，一是擁有產權房，二是有房住。政府的責任是“居者有其屋”,不是“居者買其屋”,租房也是解決住房問題的重要途徑。要引導居民樹立購買與租賃并重的消費觀念，根據實際收入水平和消費能力來選擇買房或租房。同時，要積極培育規范的房屋租賃市場，健全法規制度體系，加強各部門之間的協調和配合，健全和完善房屋租賃備案登記制度。

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針對房地產市場特別是住宅市場價格上漲問題，英國從規劃、土地、建筑設計等各方面制定了一套系統的政策舉措。

1.調整區域住宅規劃。英國十分重視規劃導向。為穩定房地產市場，英國先推行規劃改革，改變原有的規劃系統結構，收回郡一級規劃權，擴大區域規劃控制協調范圍，保證規劃按照市場區域來定，這一 舉 措 突 破 了 土 地 資 源 的 限制，對穩定住宅價格起到了基礎性和決定性作用。

2.強化土地循環利用。自20世紀90年代中期以來，英國政府秉持“新開發用地要有60%是已開發土地”的目標，不斷強化土地循環開發加大污染土地無害化使用，住宅土地的循環使用率由1990年的54%增加到2005年的73%.同時，英國實行了50多年的綠帶制度，以及2007年出臺的生態城鎮計劃，也為城市生態環境的優化作出了重大貢獻，實現了環境和發展的雙贏。

3.實行高密度政策。英國通過提高規劃設計的科學性、提高住宅密度、提高住宅質量等措施，來促進土地集約節約利用，進而實現住宅可持續發展。

4.建立商品房和廉租房混合制度。這一制度的核心在于兩點：一是數量上，每一個中等規模以上的小區必須有一定數量的廉租房（倫敦要求50%的比例），二是質量上，要求廉租房和商品房要外觀一致、混合布置。這一舉措對我國具有特別大的參考意義，能較大程度地避免專門的廉租房小區所帶來的社會穩定問題。

二、德國：*特色調控政策保持房價穩定

為穩定房價，德國從目標定位、房貸模式、調節辦法等方面，制定了一套*特色的政策體系，這些政策，使德國房價長期以來一直保持在低位運行。

1.目標定位上，強調住房的民生保障功能。德國是一個高福利國家，其房地產政策的要目標是提高居民的住房福利，保障居民的居住權利。因此，德國房地產政策的核心始終是保民生。

2.房貸模式上，“合同儲蓄”模式*特色。不同于我國的住房抵押款模式，德國房貸模式主要包括“合同儲蓄”、家庭儲蓄、商業款三種模式，其中“合同儲蓄”模式占了一半。而且，三種模式都實行固定利率，對調控房價發揮了重要的“穩定器”作用。

3.調節辦 法 上，實 行 分 類 調 節。德 國 通 過 稅 收 調 節 杠桿，遏制房地產投資、投機行為。對于自住自用的，不需要繳納不動產稅；對于出售房地產的，需繳納不動產稅（房屋評估價值的1%~1.5%）、3.5%的交易稅和15%差價盈利稅；對于房地產商定價，德國也做了十分嚴格的規定，定價超過“合理房價”的20%為“超高房價”,超過50%的為“房價暴利”,均為違法行為，要接受處罰。

三、新加坡：供給側需求側同時發力解決住房問題

新加坡是*的住房問題解決較好的國家，其調控經驗主要 體 現 在 兩 個 方 面：一 方 面，構 建 組 織 體 系。“公屋”是新加坡房地產政策的核心，為有序推薦“公屋”的建設、分配和管理，新加坡政府設立了專門的機構，即住房發展局。新加坡住 房 發 展 局 建 設 的“公 屋”占 了 全 部 住 房 供 給 量 的85%.另一方面，完善制度體系。主要從供給側、需求側兩個方面，構建、完善了一系列政策舉措。供給側，通過科學的土地供應機制，按 照 功 能 劃 分，分 類 調 控，調 節 土 地 供 應 時間、供應量，進而實現對土地價格的控制。需求側，包含了三個方面的政策：一 是 購 房 階 梯 消 費 政 策。對 于 中 低 收 入 家庭，實行準商品模式，居民購“公屋”只需付售價的20%,余下部分由建屋局以低息款方式墊付，居民可按分期付款的方式購買；對于高收入家庭，則實行*商品化。二是公積金保障制度。新加坡政府規定，居民月薪的40%強制存入中央公積金局，作購房、醫療、保險和養老之用。三是嚴格的住房交易政策。新加坡政府對房地產市場實行嚴格監管，任何人在買賣“公屋”時都需要提供準確、詳實的材料，弄虛作假者將面臨罰款和禁；一個家庭同時只能擁有一套“公屋”,5年內不得轉讓，如果要購買新房，舊“公屋”必須退還。

四、經驗的啟示和思考

1.房地產宏觀調控是必要的也是必須的。經驗充分表明，對于房地產市場，“無形之手”和“有形之手”都是必須的，不能過度相信房地產市場自我調節能力。回顧近年來我國房地產市場發展歷程，我們發現，正是由于政府不斷地通過經濟、行政、法律等手段，從土地、交易、消費等各環節進行方位的綜合系統的調控，對房地產泡沫的產生起到了積極的抑制作用，我國經濟在金融危機爆發后受到的沖擊才比美國等國家小，經濟波動以及房地產價格波動的幅度也才更窄一些。因此說，發揮好市場在資源配置中的決定性作用和用好政府“有形之手”,二者缺一不可。

2.準確把握房地產的雙重屬性和雙重任務。一方面，房地產兼具消費品和投資品的雙重屬性，從世界各國發展房地產市場的經驗和教訓，不難看出，凡是突出房地產消費屬性的，該國房地產市場波動以及經濟周期波動就比較小，如德國、法國等。凡是突出房地產投資屬性的，該國房地產市場及經濟周期波動就比較大，比如美國、日本、西班牙等。另一方面，房地產承擔著促增長和保民生雙重任務。這兩個任務往往是矛盾的，促 增 長 讓 房 地 產 市 場 活 躍，投 資 增 加，開 工量、建設量增加帶動房地產的發展；保民生則要控制住房價，這樣一來開發商、投資者的積極性就會下降，投資就會減少，會影響增長。對此，要從以下幾個方面準備把握：一是要區別對待，采取差異化政策，即區別自主型改善型需求與投資需求分類調控，區別不同住房地位群體分類指導，區別一、二級市場面臨的不同矛盾分類解決。二是不能過度強化房地產的投資屬性，要運用稅收、金融等經濟手段，減弱虛擬資產市場因素。三是在當前房價持續上漲的情況下，應準備把握房地產調控方向，適當弱化住房的投資功能。政府應有所區別地對房地產市場進行調控，讓房地產市場的價格回歸于合理的范圍，既保證房地產業的平穩健康發展，又能改善住房難的民生問題。

3.培育健康的房地產資本市場。一是實行差別化的信貸、稅費以及財 政 政 策，重 點 是 支 持 自 住 型、改 善 型 住 房 需求。二是鼓勵房地產開發企業拓展融資渠道，形成科學合理的信貸結構。三是對于房地產市場中的投資性需求，要辯證地看待，合理地引導。可借鑒德國通過稅收等手段遏制投機性“炒房者”.

4.引導培育規范的房屋租賃市場。“居者有其屋”有兩個含義，一是擁有產權房，二是有房住。政府的責任是“居者有其屋”,不是“居者買其屋”,租房也是解決住房問題的重要途徑。要引導居民樹立購買與租賃并重的消費觀念，根據實際收入水平和消費能力來選擇買房或租房。同時，要積極培育規范的房屋租賃市場，健全法規制度體系，加強各部門之間的協調和配合，健全和完善房屋租賃備案登記制度。

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針對房地產市場特別是住宅市場價格上漲問題，英國從規劃、土地、建筑設計等各方面制定了一套系統的政策舉措。

1.調整區域住宅規劃。英國十分重視規劃導向。為穩定房地產市場，英國先推行規劃改革，改變原有的規劃系統結構，收回郡一級規劃權，擴大區域規劃控制協調范圍，保證規劃按照市場區域來定，這一 舉 措 突 破 了 土 地 資 源 的 限制，對穩定住宅價格起到了基礎性和決定性作用。

2.強化土地循環利用。自20世紀90年代中期以來，英國政府秉持“新開發用地要有60%是已開發土地”的目標，不斷強化土地循環開發加大污染土地無害化使用，住宅土地的循環使用率由1990年的54%增加到2005年的73%.同時，英國實行了50多年的綠帶制度，以及2007年出臺的生態城鎮計劃，也為城市生態環境的優化作出了重大貢獻，實現了環境和發展的雙贏。

3.實行高密度政策。英國通過提高規劃設計的科學性、提高住宅密度、提高住宅質量等措施，來促進土地集約節約利用，進而實現住宅可持續發展。

4.建立商品房和廉租房混合制度。這一制度的核心在于兩點：一是數量上，每一個中等規模以上的小區必須有一定數量的廉租房（倫敦要求50%的比例），二是質量上，要求廉租房和商品房要外觀一致、混合布置。這一舉措對我國具有特別大的參考意義，能較大程度地避免專門的廉租房小區所帶來的社會穩定問題。

二、德國：*特色調控政策保持房價穩定

為穩定房價，德國從目標定位、房貸模式、調節辦法等方面，制定了一套*特色的政策體系，這些政策，使德國房價長期以來一直保持在低位運行。

1.目標定位上，強調住房的民生保障功能。德國是一個高福利國家，其房地產政策的要目標是提高居民的住房福利，保障居民的居住權利。因此，德國房地產政策的核心始終是保民生。

2.房貸模式上，“合同儲蓄”模式*特色。不同于我國的住房抵押款模式，德國房貸模式主要包括“合同儲蓄”、家庭儲蓄、商業款三種模式，其中“合同儲蓄”模式占了一半。而且，三種模式都實行固定利率，對調控房價發揮了重要的“穩定器”作用。

3.調節辦 法 上，實 行 分 類 調 節。德 國 通 過 稅 收 調 節 杠桿，遏制房地產投資、投機行為。對于自住自用的，不需要繳納不動產稅；對于出售房地產的，需繳納不動產稅（房屋評估價值的1%~1.5%）、3.5%的交易稅和15%差價盈利稅；對于房地產商定價，德國也做了十分嚴格的規定，定價超過“合理房價”的20%為“超高房價”,超過50%的為“房價暴利”,均為違法行為，要接受處罰。

三、新加坡：供給側需求側同時發力解決住房問題

新加坡是*的住房問題解決較好的國家，其調控經驗主要 體 現 在 兩 個 方 面：一 方 面，構 建 組 織 體 系。“公屋”是新加坡房地產政策的核心，為有序推薦“公屋”的建設、分配和管理，新加坡政府設立了專門的機構，即住房發展局。新加坡住 房 發 展 局 建 設 的“公 屋”占 了 全 部 住 房 供 給 量 的85%.另一方面，完善制度體系。主要從供給側、需求側兩個方面，構建、完善了一系列政策舉措。供給側，通過科學的土地供應機制，按 照 功 能 劃 分，分 類 調 控，調 節 土 地 供 應 時間、供應量，進而實現對土地價格的控制。需求側，包含了三個方面的政策：一 是 購 房 階 梯 消 費 政 策。對 于 中 低 收 入 家庭，實行準商品模式，居民購“公屋”只需付售價的20%,余下部分由建屋局以低息款方式墊付，居民可按分期付款的方式購買；對于高收入家庭，則實行*商品化。二是公積金保障制度。新加坡政府規定，居民月薪的40%強制存入中央公積金局，作購房、醫療、保險和養老之用。三是嚴格的住房交易政策。新加坡政府對房地產市場實行嚴格監管，任何人在買賣“公屋”時都需要提供準確、詳實的材料，弄虛作假者將面臨罰款和禁；一個家庭同時只能擁有一套“公屋”,5年內不得轉讓，如果要購買新房，舊“公屋”必須退還。

四、經驗的啟示和思考

1.房地產宏觀調控是必要的也是必須的。經驗充分表明，對于房地產市場，“無形之手”和“有形之手”都是必須的，不能過度相信房地產市場自我調節能力。回顧近年來我國房地產市場發展歷程，我們發現，正是由于政府不斷地通過經濟、行政、法律等手段，從土地、交易、消費等各環節進行方位的綜合系統的調控，對房地產泡沫的產生起到了積極的抑制作用，我國經濟在金融危機爆發后受到的沖擊才比美國等國家小，經濟波動以及房地產價格波動的幅度也才更窄一些。因此說，發揮好市場在資源配置中的決定性作用和用好政府“有形之手”,二者缺一不可。

2.準確把握房地產的雙重屬性和雙重任務。一方面，房地產兼具消費品和投資品的雙重屬性，從世界各國發展房地產市場的經驗和教訓，不難看出，凡是突出房地產消費屬性的，該國房地產市場波動以及經濟周期波動就比較小，如德國、法國等。凡是突出房地產投資屬性的，該國房地產市場及經濟周期波動就比較大，比如美國、日本、西班牙等。另一方面，房地產承擔著促增長和保民生雙重任務。這兩個任務往往是矛盾的，促 增 長 讓 房 地 產 市 場 活 躍，投 資 增 加，開 工量、建設量增加帶動房地產的發展；保民生則要控制住房價，這樣一來開發商、投資者的積極性就會下降，投資就會減少，會影響增長。對此，要從以下幾個方面準備把握：一是要區別對待，采取差異化政策，即區別自主型改善型需求與投資需求分類調控，區別不同住房地位群體分類指導，區別一、二級市場面臨的不同矛盾分類解決。二是不能過度強化房地產的投資屬性，要運用稅收、金融等經濟手段，減弱虛擬資產市場因素。三是在當前房價持續上漲的情況下，應準備把握房地產調控方向，適當弱化住房的投資功能。政府應有所區別地對房地產市場進行調控，讓房地產市場的價格回歸于合理的范圍，既保證房地產業的平穩健康發展，又能改善住房難的民生問題。

3.培育健康的房地產資本市場。一是實行差別化的信貸、稅費以及財 政 政 策，重 點 是 支 持 自 住 型、改 善 型 住 房 需求。二是鼓勵房地產開發企業拓展融資渠道，形成科學合理的信貸結構。三是對于房地產市場中的投資性需求，要辯證地看待，合理地引導。可借鑒德國通過稅收等手段遏制投機性“炒房者”.

4.引導培育規范的房屋租賃市場。“居者有其屋”有兩個含義，一是擁有產權房，二是有房住。政府的責任是“居者有其屋”,不是“居者買其屋”,租房也是解決住房問題的重要途徑。要引導居民樹立購買與租賃并重的消費觀念，根據實際收入水平和消費能力來選擇買房或租房。同時，要積極培育規范的房屋租賃市場，健全法規制度體系，加強各部門之間的協調和配合，健全和完善房屋租賃備案登記制度。