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南京惠言達(dá)電氣有限公司成立于2019年，座落在南京六合市商圈。9年備件銷(xiāo)售積累，公司主要經(jīng)營(yíng)歐、美等國(guó)的閥門(mén)、過(guò)濾設(shè)備、編碼器、傳感器、儀器儀表、及各種自動(dòng)化產(chǎn)品，公司全力貫徹“以質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的產(chǎn)品和完善到位的技術(shù)服務(wù)客戶”的經(jīng)營(yíng)宗旨，服務(wù)于國(guó)內(nèi)的流體控制和自動(dòng)化控制領(lǐng)域。節(jié)省了中間環(huán)節(jié)的流轉(zhuǎn)費(fèi)用，能夠把更優(yōu)惠的價(jià)格提供給用戶。通過(guò)發(fā)展我司已經(jīng)自動(dòng)化設(shè)備和備件供應(yīng)商，主營(yíng)產(chǎn)品廣泛應(yīng)用于冶金、造紙、礦山、石化、能源、集裝箱碼頭、汽車(chē)、水利、市政工程及環(huán)保以及各類(lèi)軍事、航空航天、科研等領(lǐng)域。
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國(guó)家制定和實(shí)施貨幣政策會(huì)充分考慮到產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展?fàn)顩r。同樣的貨幣政策會(huì)因行業(yè)的不同，或是相同行業(yè)因所處的地域環(huán)境不同而產(chǎn)生不同的影響。這一點(diǎn)在房產(chǎn)行業(yè)中體現(xiàn)的尤為突出。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金密集型產(chǎn)業(yè)，從房產(chǎn)的開(kāi)發(fā)到經(jīng)營(yíng)甚是銷(xiāo)售的方方面面都離不開(kāi)資金的支撐。談到資金，就要充分考慮利率的問(wèn)題，利率的變動(dòng)決定著資金的流向，資金的流向改變著市場(chǎng)上房產(chǎn)的供求狀況，進(jìn)而影響住房的價(jià)格。

3.1.1利率 .

房貸利率對(duì)房?jī)r(jià)的影響主要體現(xiàn)在通過(guò)按揭款購(gòu)房的交易行為上，實(shí)際房貸利率與房產(chǎn)的價(jià)格是呈現(xiàn)負(fù)相關(guān)的關(guān)系的，但是這種現(xiàn)象并不是非常的。房貸利率提高，購(gòu)房者的還款壓力就會(huì)上升，這會(huì)限制一部分人的購(gòu)房行為，市場(chǎng)上對(duì)住房的需求就會(huì)下降。為了改變這一現(xiàn)狀，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商會(huì)選擇降低房?jī)r(jià)，這一措施的后果是一些小規(guī)模開(kāi)發(fā)商的資產(chǎn)負(fù)債情況受到影響。銀行考慮到這些小規(guī)模開(kāi)發(fā)商的盈利能力，會(huì)加大對(duì)其放款的限制力度，小規(guī)模開(kāi)發(fā)商的融資難度加大，造成資金鏈的斷裂，后直接退出市場(chǎng)。開(kāi)發(fā)商的規(guī)模變小，市場(chǎng)上房產(chǎn)的開(kāi)發(fā)規(guī)模也會(huì)變小，這一結(jié)果的影響會(huì)在經(jīng)歷一段時(shí)間后通過(guò)市場(chǎng)上對(duì)房產(chǎn)的需求表現(xiàn)出來(lái)。市場(chǎng)上對(duì)住房的需求增加，開(kāi)發(fā)商會(huì)實(shí)行新的開(kāi)發(fā)計(jì)劃，但是因?yàn)槭艿?span style="color:red">款利率上升的影響，新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本也會(huì)隨之增加，且一些有雄厚實(shí)力的開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)的主導(dǎo)作用也會(huì)越來(lái)越明顯。這樣一來(lái)，新開(kāi)發(fā)房產(chǎn)的定價(jià)就可能會(huì)有一定的自主性，價(jià)格會(huì)有所提高。通過(guò)這一系列的影響過(guò)程，可以看出房產(chǎn)價(jià)格或許會(huì)有回升的跡象，這將在一定程度上削弱房貸利率對(duì)房產(chǎn)價(jià)格的影響程度。

3.1.2匯率 .

在經(jīng)濟(jì)日益化的今天，匯率在一個(gè)國(guó)家的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控中其中舉足輕重的作用。

匯率的變動(dòng)會(huì)影響到一國(guó)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)很多部分的波動(dòng)，當(dāng)然，房產(chǎn)市場(chǎng)也不例外。隨著各國(guó)之間經(jīng)濟(jì)來(lái)往的越頻繁，金融市場(chǎng)化的程度也在一步步地加深。匯率通過(guò)各種途徑對(duì)住房?jī)r(jià)格的影響也是越來(lái)越明顯。本文主要通過(guò)以下三個(gè)途徑分析兩者之間的相互影響：

1）流動(dòng)性效應(yīng)。

主要從兩個(gè)方面體現(xiàn)出來(lái)：先是在升值預(yù)期中的資金上有所體現(xiàn)。當(dāng)市場(chǎng)上預(yù)期一國(guó)貨幣將要升值時(shí)，大量的國(guó)外短期投機(jī)資金會(huì)通過(guò)購(gòu)買(mǎi)股票或房地產(chǎn)以期帶來(lái)收益涌入該國(guó)市場(chǎng)，其中大部分部分會(huì)流向該國(guó)的資本市場(chǎng)，由于目前中國(guó)政府股市的操縱性比較強(qiáng)，所以大量游動(dòng)資金會(huì)選擇涌入房產(chǎn)市場(chǎng)，直接導(dǎo)致了房產(chǎn)價(jià)格上漲。流動(dòng)性的另一表現(xiàn)是在升值之后，當(dāng)人民幣升值和房?jī)r(jià)上漲達(dá)到一定幅度之后，自由資本會(huì)大量的出逃，造成房企資金鏈的斷裂，引起房?jī)r(jià)下跌，而房?jī)r(jià)的下跌會(huì)引發(fā)居民的觀望心態(tài)，致使下跌幅度擴(kuò)大甚是暴跌，這不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展。

2）利率變動(dòng)引起的匯率-房?jī)r(jià)變動(dòng)效應(yīng)。

如果一個(gè)國(guó)家的本幣預(yù)期將會(huì)升值，那么大量的境外資金就會(huì)通過(guò)各種途徑進(jìn)入該國(guó)境內(nèi)，這一后果是該國(guó)的外匯儲(chǔ)備會(huì)有大幅度的增長(zhǎng)，進(jìn)而導(dǎo)致市場(chǎng)上流通的貨幣供應(yīng)量也會(huì)增加，并造成通貨膨脹。在這種情況下，央行為了彌補(bǔ)這一后果，會(huì)通過(guò)提高利率的行為來(lái)達(dá)到目的。然而，利率的提高又會(huì)對(duì)外資產(chǎn)生一種吸引力，間接造成了匯率升值以及利率提高的雙重壓力。從另外一方面來(lái)看，利率的上升提高了房產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本以及構(gòu)建成本，成本的提高決定了價(jià)格的上升；另外，利率的上升使得開(kāi)發(fā)商的融資困難，為了避免資金鏈的斷裂，開(kāi)發(fā)商會(huì)在一定程度上尋找外匯的援助，也就是所謂的從境外借錢(qián)。這樣一來(lái)，外資在改過(guò)房產(chǎn)市場(chǎng)的作用就顯得越為重要。

3）匯率變化引起的貿(mào)易傳導(dǎo)機(jī)制。

本幣升值以后，以本幣表示的國(guó)外、進(jìn)口商品的價(jià)格開(kāi)始下降，其中也包括一些高檔的建筑材料和物業(yè)設(shè)備，這使得房地產(chǎn)業(yè)的原材料價(jià)格將會(huì)下降，從而有助于推動(dòng)高檔住房?jī)r(jià)格的下降，而高檔住房對(duì)中低檔住房具有風(fēng)向標(biāo)的作用，所以本幣升值會(huì)使國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格下降。另外、，由于本幣升值導(dǎo)致國(guó)內(nèi)產(chǎn)品出口困難，市場(chǎng)縮小，造成企業(yè)利潤(rùn)下，員工收入下降，房地產(chǎn)需求減少，致使進(jìn)一步房?jī)r(jià)下降。

整個(gè)過(guò)程可以概括為：預(yù)期人民幣升值--游資通過(guò)資本市場(chǎng)進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)--推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲--吸引國(guó)內(nèi)外更多的資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)--人民幣升值--進(jìn)口增加、出口減少、國(guó)內(nèi)資金流出--經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放慢--游資外逃--房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂--房?jī)r(jià)下跌一一經(jīng)濟(jì)衰退。

3.1.3政策的宏觀調(diào)控。

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房產(chǎn)業(yè)成為一項(xiàng)支柱性的行業(yè)。然而任何行業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展都離不開(kāi)國(guó)家政策這只“無(wú)形的手”的宏觀調(diào)控。我國(guó)政府對(duì)房產(chǎn)業(yè)實(shí)施調(diào)控的政策主要有：信貸政策、土地政策、稅收政策、保障性住房政策、限購(gòu)政策等等。其中信貸政策主要體現(xiàn)在存款準(zhǔn)備金率的變化、二套房付比例及款利率的變化上；稅收政策主要表現(xiàn)在差別化住房稅收以及營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅征收的問(wèn)題上；土地政策主要是為了增加住宅用地的供應(yīng)和提高使用效率。

宏觀政策主要通過(guò)三個(gè)方面來(lái)影響房?jī)r(jià)：抑制、疏導(dǎo)和限制。先通過(guò)信貸政策和稅收政策來(lái)影響開(kāi)發(fā)商的貸成本、購(gòu)房者的購(gòu)房成本和轉(zhuǎn)讓成本；接著借助于土地政策和保障性住房政策來(lái)實(shí)現(xiàn)土地的使用效率以及住房的供應(yīng)量，以滿足部分人的住房需求；后利用不同地區(qū)不同的限購(gòu)政策來(lái)組織某些購(gòu)房者的過(guò)度購(gòu)買(mǎi)行為。這樣一來(lái)，通過(guò)調(diào)節(jié)市場(chǎng)上住房的需求和供給以達(dá)到調(diào)節(jié)房產(chǎn)價(jià)格的目的。例如，剛剛結(jié)束的兩會(huì)傳遞出這樣的聲音：從“調(diào)控抑制”變成“支持促進(jìn)”,支持居民自主和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展；另外，公積金款門(mén)檻降低，二套房付比例降低。

這些都是國(guó)家政策對(duì)房產(chǎn)業(yè)實(shí)施的調(diào)控。

3.1.4居民的收入水平。

住房對(duì)于人們來(lái)說(shuō)既是一種投資品，也是一種消費(fèi)品。在住房的購(gòu)買(mǎi)問(wèn)題上人們自然會(huì)考慮到房?jī)r(jià)與自身可支配收入的比例，也就是所謂的房?jī)r(jià)收入比。房?jī)r(jià)收入比是指一個(gè)地方的房屋總價(jià)與居民家庭收入的比值，這一指標(biāo)正是用于衡量房?jī)r(jià)是否處于居民收入能夠支撐的合理水平的工具，它直接反映出房?jī)r(jià)水平與廣大居民的自主需求相匹配的程度。一般在發(fā)達(dá)的國(guó)家這一比例為6:1,然而在我國(guó)房?jī)r(jià)收入比卻高出這一數(shù)字。

在我國(guó)的一些城市中，雖然比其他地區(qū)的人們收入水平高出很多，但是房?jī)r(jià)也遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出了人們的承受范圍，居民的購(gòu)房壓力巨大。

居民收入水平的提高，通常情況下會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)的上升，但這里所說(shuō)的提高是真正意義上的提高，如果是較困難的低收入者收入增加或是高收入者的收入增加卻沒(méi)有更多的投資行為，那么收入的提高對(duì)房?jī)r(jià)的影響就不是很明顯。也就是說(shuō)，一般中等收入者的收入水平增加會(huì)對(duì)房產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生較為突出的作用。面對(duì)嚴(yán)重的購(gòu)房壓力，解決方法是國(guó)家相關(guān)的調(diào)控政策的頒布于實(shí)施，合理控制房?jī)r(jià)的盲目上漲。

3.2微觀環(huán)境影響的分析。

*，不同城市、不同位置、不同類(lèi)型、不同使用年限的居住房地產(chǎn)在價(jià)格上存在較大差異，因此要準(zhǔn)確、客觀評(píng)估估價(jià)對(duì)象的價(jià)格水平，估價(jià)人員必須熟悉哪些因素對(duì)住宅的價(jià)格產(chǎn)生影響，在實(shí)地查看時(shí)必須把握好這些因素。就同一城市而言，影響住宅價(jià)格的宏觀因素基本一致，因此估價(jià)主要應(yīng)關(guān)注住宅的區(qū)位狀況和實(shí)物狀況對(duì)住宅價(jià)格的影響。

3.2.1交通條件和環(huán)境質(zhì)量。

交通條件主要指住房周?chē)煌ǖ谋憷潭龋绻纼r(jià)對(duì)象附近是否有通行的公共汽車(chē)、電車(chē)、地鐵、輕軌。隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，城市的規(guī)模也在不斷地?cái)U(kuò)大，越來(lái)越多的人從農(nóng)村涌入城市，而汽車(chē)作為人們代步交通工具的選也以成倍的速度遞增著，這些都造成了城市人口越來(lái)越密集，交通狀況越來(lái)越低下。在這一現(xiàn)象下，地鐵成了人們出行的另外一種選擇，購(gòu)房者的購(gòu)買(mǎi)行為也在一定程度上受其影響，其結(jié)果直接表現(xiàn)在住房?jī)r(jià)格上。

如今，人們買(mǎi)房不再僅僅考慮住房本身的一些硬性條件，健康問(wèn)題也越來(lái)越受到人們的關(guān)注，小區(qū)環(huán)境的好壞也直接影響著住房的價(jià)格。環(huán)境質(zhì)量這一重要因素的突出表現(xiàn)主要是在高檔住宅。對(duì)于普通住宅來(lái)說(shuō)，因?yàn)樵絹?lái)越多的建筑商在規(guī)劃小區(qū)時(shí)都會(huì)把綠化納入考慮范圍，而綠化的切入點(diǎn)基本上屬于大同小異，所以住房只要距離上沒(méi)有太大的差異，環(huán)境這一影響因素不會(huì)展現(xiàn)其突出性。

3.2.2生活服務(wù)設(shè)施與設(shè)備。

現(xiàn)階段的人們更加追求高品質(zhì)的生活，人們?cè)谫?gòu)房時(shí)會(huì)更多地考慮未來(lái)生活的便利程度，即生活服務(wù)設(shè)施是否完善。生活設(shè)施完善度的住房在價(jià)格上會(huì)產(chǎn)生較大的影響。生活服務(wù)設(shè)施包括的方面主要有住房附近是否有超市、菜市場(chǎng)、銀行等。當(dāng)然，對(duì)于附近有學(xué)校或是醫(yī)院的住宅小區(qū)，樓房的價(jià)格相比服務(wù)設(shè)施不是很完善的小區(qū)會(huì)有很明顯的差別。

設(shè)備因素的影響主要體現(xiàn)在住宅的供水、供電、供暖、供氣、排水設(shè)施的完善程度，小區(qū)智能化程度，通訊、網(wǎng)絡(luò)等線路的完備程度等方面。當(dāng)然，公用電梯的設(shè)置及質(zhì)量等都會(huì)對(duì)住宅價(jià)格產(chǎn)生影響。

3.2.3朝向與樓層。

現(xiàn)在的開(kāi)發(fā)商在對(duì)樓房的前期規(guī)劃上都會(huì)考慮到樓房的朝向問(wèn)題。朝向主要考慮到的是住房的采光和通風(fēng)問(wèn)題，一般情況向，南北朝向的樓房在采光和通風(fēng)方面都比東西朝向的要好，當(dāng)然這也會(huì)在住房的價(jià)格中有所體現(xiàn)。另外一個(gè)與朝向有關(guān)的因素就是景觀。

考慮到住房周?chē)牡乩憝h(huán)境，如果景觀的差異不是很大的情況下，這一因素在價(jià)格上的表現(xiàn)就不是很突出，但如果景觀相差很明顯的話，住房的價(jià)格也會(huì)有很大的不同。通常情況下，因景觀的作用東南朝向的住房?jī)r(jià)格相較其他朝向的會(huì)高一些。

3.3多因素分析法的運(yùn)用。

3.3.1調(diào)查數(shù)據(jù)搜集及整理。

本次調(diào)查的對(duì)象是A市的居民住房，主要涉及到的是房屋的宏觀環(huán)境和微觀環(huán)境兩個(gè)方面，調(diào)查的問(wèn)題包括有房屋的所在地、交易時(shí)間、所在的樓層、房屋的朝向、交通便利程度、小區(qū)環(huán)境及物業(yè)管理設(shè)施等等幾個(gè)方面來(lái)進(jìn)行調(diào)查。旨在了解影響房產(chǎn)價(jià)格的硬性條件，進(jìn)而確定這些因素的影響程度大小。

問(wèn)卷調(diào)查涉及到的問(wèn)題主要包括以下幾個(gè)方面：住房所在的地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)、樓層、朝向、交易時(shí)間、交易金額、距市中心距離、樓房設(shè)施（是否為雙氣）、交通便利程度、小區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理等等。

數(shù)據(jù)的來(lái)源是通過(guò)問(wèn)卷調(diào)查的方法而獲得，本次調(diào)查主要是以發(fā)放調(diào)查問(wèn)卷的方式來(lái)進(jìn)行的。另外涉及到利率和匯率等因素是通過(guò)網(wǎng)上查找的方式確定下來(lái)的。本次調(diào)查總共發(fā)放150份，收回108份調(diào)查問(wèn)卷，經(jīng)過(guò)篩選去除了7份特殊性質(zhì)的調(diào)查數(shù)據(jù)，如：

住宅所處地點(diǎn)過(guò)于偏僻、交易時(shí)間太早以及房屋本身的硬性設(shè)施太差等。通過(guò)整理得出可用的調(diào)查數(shù)據(jù)為101份，后把有效的數(shù)據(jù)進(jìn)行匯總，制作成表格以備供接下來(lái)數(shù)據(jù)分析的使用。

3.3.2數(shù)據(jù)的分析。

對(duì)于收集來(lái)的數(shù)據(jù)，主要采用的是定量分析方法，即把所有因素進(jìn)行數(shù)值化處理，用得出的數(shù)據(jù)分析因素的影響程度。本次收集的數(shù)據(jù)中有一些變量不是數(shù)值型的變量，需要先對(duì)其進(jìn)行數(shù)值化處理。具體的操作是，把距市中心距離遠(yuǎn)、適中和近對(duì)應(yīng)為1、2、3;設(shè)施是否有雙氣對(duì)應(yīng)為：有是1、沒(méi)有為0;交通便利程度、小區(qū)環(huán)境和物業(yè)管理中的優(yōu)、良、差對(duì)應(yīng)為1、0、-1;朝向中的東西、南北朝向?qū)?yīng)為0和1;樓層構(gòu)造中的一梯多戶和一梯一戶對(duì)應(yīng)為0和1.數(shù)據(jù)數(shù)值化處理以后，就開(kāi)始對(duì)這些影響因素進(jìn)行分析，這一過(guò)程主要依靠SPSS軟件的數(shù)據(jù)分析功能來(lái)實(shí)現(xiàn)。

先是對(duì)自變量與因變量之間的回歸分析，本文討論的因變量為房屋的價(jià)格，自變量為影響價(jià)格的各個(gè)因素。因?yàn)楸疚闹饕且治鲆蛩貙?duì)價(jià)格的影響程度，所以通過(guò)自變量對(duì)因變量的分析可以看出各個(gè)因素對(duì)價(jià)格的影響情況，是否在一定程度上存在線形關(guān)系，這有利于對(duì)因素做進(jìn)一步的處理。通過(guò)分析得出如下的結(jié)論：

表3.1是回歸系數(shù)分析表，表的后兩列示回歸分析的顯著性檢驗(yàn)，即所謂的t檢驗(yàn)，從表中的顯示可以看出，回歸參數(shù)t檢驗(yàn)的p值在顯著性水平為0.1的情況下的顯著性很弱，這說(shuō)明各自變量與因變量之間的線性關(guān)系不明顯。

表3.2是對(duì)各個(gè)因素之間相關(guān)性的分析，這一分析主要是找出各因素之間是否存在一種明顯的正向或是負(fù)向的相關(guān)關(guān)系，并找出存在相關(guān)關(guān)系的原因。表3.2可以看出購(gòu)入時(shí)間。

對(duì)交易額的影響作用較大，匯率對(duì)其影響也較為顯著，住宅的總層數(shù)、環(huán)境以及物業(yè)管理都對(duì)價(jià)格有著一定的影響。此外還可以看出，匯率與購(gòu)入時(shí)間呈現(xiàn)高度的負(fù)相關(guān)關(guān)系，距離與交通便利程度也存在一定的相關(guān)關(guān)系。

3.3.3權(quán)重的確定。

有上述兩個(gè)表中可以看出匯率和購(gòu)入時(shí)間與房產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系較為明顯，而兩者之間又呈現(xiàn)高度的負(fù)相關(guān)關(guān)系，所以在對(duì)影響修正的過(guò)程中只對(duì)匯率的情況進(jìn)行修正。依據(jù)相關(guān)系數(shù)分析結(jié)果，直接采用簡(jiǎn)單的分配方法確定各因素的權(quán)重。在假設(shè)所有相關(guān)因素權(quán)重系數(shù)相加總和為1的情況下，賦予小區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理、朝向、樓層以及小區(qū)設(shè)施0.2的權(quán)重系數(shù)，其他相關(guān)的影響因素賦予其0.1的權(quán)重系數(shù)。這一分配結(jié)果因其主觀性太大會(huì)直接對(duì)價(jià)格評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性造成一定的影響。

AS 10W4H-UDGA1AG2A4AA 流量傳感器
Bucher A 40 50 7 
ANS DVP B-1-16-25-H-1 
K-Tron CZ032/0160 氣壓缸
binder 9473-49050 碳刷
ACAM 99143081204 電纜連接器
Active PTSM 5.3 傳感器
Aerzener AK-4400-GU-W/CP (GREY) 83鍵筆記本式觸摸板鍵盤(pán)
burkert(Oerlikon Client’s order no. 61-355419/00 Material: EN-GJL-250 
Bonfiglioli 00141191 
Camfil BE 80B4????? 0.75KW,1.65A,1430rpm 
Camfil 34230191 MEGALAM MD A//11246  Nr:16030398 尺寸457*610*66 
Advantech 34230191 MEGALAM MD A//11246   同型號(hào)，尺寸1220*610*66 
Cytec PCI-1610A-BE 
WENGLOR HD040-028-0040-01-I-N-G 
WENGLOR XK89PA3 
WENGLOR RR21KM 接近開(kāi)關(guān)
CMR CP35MHT80 感應(yīng)傳感器
baumer MS562-4  478901010 
BIKON BHG1624K16-E2-5 
BIKON 1012-050-080 脹套
SALTUS 2006-060-095 聯(lián)軸器
baumer JE 12 3/8  8603000542 
SIEMENS GA240.010C002  DC10-30V 
SIEMENS 6SL3260-4NA00-1VB0 電纜
AKO 6FX3002-2DB10-1AD0 電纜
SMC pinch valve VF125.03X.31.30LA NATURGUMMI DN125 
SMC SS5Y-20-02 
SMC SS5Y-20-05 
SMC AS2201F-01-06S 流量控制閥
SMC ZH10BS-01 噴射器
SMC CP95SDF32-150-Z73 
Amtec ZSE1-01-14-CN 
Ac-motoren 350-200-100 注蠟槍
Buerkert FCA80B-6 0.55kw 08072163 電機(jī)
NEO-DYN(ITT) 00141163 
E+H 160P44C3 壓力傳感器
SIEMENS PMP 131-A1101A1R 
TDK-Lambda 3VL9300-8CA60 
SIEMENS TYPE:DPP30-24 
SIEMENS 232-0HB22-0XA0 
SIEMENS 6ES7 331-7KF02-0AB0 通訊模塊
SIEMENS 7MH4950-2AA0 
SIEMENS 307-1KA00-0AA0 
Besta 315-2AG10-0AB0 
Bedia B801041EExiadIICT4 
ARGO 420309 壓力開(kāi)關(guān)
briwatec VRN2-06/S-21S 
briwatec BEGA BETEX 38 ESD 
briwatec BETEX 24RSDi TURBO 
briwatec AST-Ⅲ 
Ebm BEGA BETEX 24 RSDi 
AEG R2D 180-AL14-22 離心式風(fēng)機(jī)
TE Connectivity Thyro-P 1P 400-495 HF  1000011632 
"Ac-motoren BUCHSENKONTAKT    205090-1 連接插座"
Black Box FCPA100LB-43/3.6KWFIP55/IEC34-511.15AΔ/6.44AYS1NO.08033202 電機(jī)
AUTOMATION DIRECT ACS3110A 
SAMES PN# ABM2E13Z11 
FLUKE J3STKL239 密封件
SCHREIBER F725 
Albright SM127.1.N 
Albright SW200-21 VOLTS:72/80V CO Ith：250A 1NO 
Albright DC182B-581T VOLTAGE:80V 
Albright SW180B-14 VOLTAGE:72(80)V CO 
Albright SW200-257 VOLTAGE:80V 1NO 
ADDA SW201-188T VOLTAGE:80V PO 
ADDA T503 
SIEMENS 132M-4 
CEJN 3TK28 25-1AJ20 
SIEMENS 103205062 鋼制管接頭
SIEMENS 1FK7060-2AF71-1CGO 伺服電機(jī)
EBM PAPST 7MH5113-4GD00 負(fù)荷傳感器
EBM PAPST QLN65/2424-3045 橫流風(fēng)扇
SAMES QLN65/3030-3045 
CS-ITEC 900005017 
Carl Zeiss LD-400 用于壓縮空氣系統(tǒng)中的泄漏檢測(cè)裝置
ULTRA EC "Epiplan-Neofluar" 100X/0.90 HD M27 
Baruffaldi G408-C001 
AMETEK Item 2a for TB 120 12 
cutler hammer 150145-70 
cutler hammer E50RB 限位開(kāi)關(guān)
ENERPAC E50DN1 限位開(kāi)關(guān)
Ebm RCH-202 20T 液壓缸
SIEMENS R2E220-AA-40-23 離心式風(fēng)機(jī)
KLINGER 6GK1500-0FC10 插頭
KLINGER CL150RF ASME B16.20/ASME B16.5-1 1/2" Klinger-SIL C-4409 
DEPA CL150RF ASME B16.20/ASME B16.5-2 1/2" Klinger-SIL C-4409 
TRACO DL40-SUV-G-G 
C.T.E. IMX-S  TXL 060-0522TI 
Microprecision EMC-3416-NC-024C with Coils and plugs 
burkert fluid SACH-1896 
AEG 00138876 
BAUTZ Thyro-P 1P 400-495 HF ASM 半導(dǎo)體調(diào)功器
SIEMENS F506C-0B101-000H01 
SIEMENS 1PH8  224-1AL302EA1-Z   H81492063010001/2016 
SIEMENS 6FX8002-2EQ14-1AC0 (sensor cable 2 x 2 m) 電纜
KTR 6XV1870-2E (cable 1 x 40 m,length:40m) 電纜
B-COMMAND ROTEX GS24  98SHA-GS   6.0-Φ19 
baumer FRM0140R4-0001 限位開(kāi)關(guān)
BAMO GBM2S.W10A102  101540823 004 10-30VDC 5%RW 18+12 Bit Gray SSI 
KTR E10F BE 0110A 
KTR ROTEX-R65.75-50 
ASUTEC ROTEX-R65.75-50 
ASUTEC 10063001 定位銷(xiāo)
ACLA ASP-490-22-TS2 氣缸
Cryotherm Type : A; Length : 80.000 mm; Diameter : 125.000 mm; Material : Polyurethane elastomer (PUR); Material : polyamide (PA) 
BEI sensors 79246103 電磁閥
ASUTEC RAL-020-016 編碼器
SIEMENS 75000003 安裝套件
SIEMENS 6XV1830-3EH10 電纜
carel 1FK7103-2AF71-1AG0 伺服電機(jī)
LOWARA PGD0000F00 顯示器
wampfler ESHS32-200/30GLRD STC/STC-Viton/LR182/3.0KW 1個(gè)、ESHS40-160/40GLRD STC/STC-Viton/LR171/4.0KW 
wampfler 03-K032-0045/4603-K032-0046 
ASCON 03-E064-0200 電纜小車(chē)
R+W OXI-3010-098 1
Becker BKH/60/83/24/22 
Brigade FT357/2 74002909000 過(guò)濾器
EPCOS BE-870LM 可編程控制器
baumer B60 K550 壓敏電阻
ADAMCZEWSKI EIL588-TN10_5SE.01024.A/11129637 
weidmueller AD-Ki 100GS 
Bartec 8533771001 套筒螺絲
SIEMENS 05-0003-000800 防爆開(kāi)關(guān)
SIEMENS 6SL3353-1AE41-5DA1 
Maier 6AV6671-5CL00-0AX0 主板
Buehler M 232 L 
hubner TT-77W-MS-4T-KT/100 溫度計(jì)
SIEMENS HOG 10 DN 1024 I UB=9-30VDC HTL L258-74006H1024 IP66（SN：2428090） 
Calpeda 6FC5357-0BB35-0AA0 工業(yè)計(jì)算機(jī)用主板
Bently Nevada GXV 40-9 
dungs 330505-01-02-02 感應(yīng)傳感器
Cas G-Nr.00009522 Art-Nr.247962 
Cas V-PORT_SUNAIR_MC-816_8 
Buschjost V-CORE_CAS_8395-A3 
Ebm 8240100.9101 
KTR A3G800AY2701   16A 3L+N+PE 
Becker ROTEX GS55 98SHAGS 6.0-55 6.0-55  Coupling 
cab DT4.25K 1.1KW,380V 
DELTA DELAGE MAESTRO 4S/450 
SIEMENS RD3.06.1V7P 
SIEMENS 6ES7647-6CE66-0GB1 高清圖形板載
Boge 6FC5210-0DF21-2AA0 工業(yè)計(jì)算機(jī)
wago 622002507P 斷路器
wago 787-622 電源
wago 750-323 接口模塊
BMR 750-323 接口模塊
Atlas SFU0302 
Atlas 4220377480 扭矩傳感器
Atlas 4220245530 
bielomatik 4220226094 電機(jī)
Bartec SCHNELL-V 30022752 01102007 
Bartec 07-2961-1062/01  PTB 03 ATEX 1143 X 
Bartec 07-3353-4130 + 05-0042-0050 + 05-0003-001500 
Bartec 07-3353-4120 + 05-0042-0050 + 05-0003-001400 
Bartec 07-3353-4110 + 05-0042-0050 + 05-0003-001300 
allen 07-3323-4100+05-0003-000800 
Aerzener 8675 Gasket and Seal Set 封口套件
Aerzener 168454  taperlock bush 
Viking Pump 123560 Cylinder roller bearing 
conatex SG 40550-G0V 
Concomatic TM5S12PKI 聯(lián)軸器
AVIT E107CB12 
ELESA GUR 20 x 2.5 ， G3/4’’A 
Alectryon DD52-AN-0005.0-D-AR 
HBM RTD-3-00 
AEROTECH 1-SAC-TRAN-MP-2-2 帶接頭電纜
AEROTECH ABL15020-M-LT20AS-SINGLE-CMS 
E+H ENSEMBLEML10-40-IO-MXH 
Alfa laval FDU92-RG1A 超聲波傳感器
UTP CB30-34H 
UTP UTP DUR 600 diameter 1.6 
UTP UTP 680S Diameter 3.2 
WEKA UTP DUR 600 Diameter 2.0 
WENGLOR MGT,26411-K；L=1500mm 液位指示器
Nivelco Sensor(YK12PA7) 
Argus ECHOTREK  STP-47N-2 超聲波液位變送器
AKO 596337 TYPE:NK SERIES 490 
Conec VF150.03X.33.30LA DN150 
Conec GL60-10KOM354 
burkert fluid PD280 10K/J4AM 
SIMRIT 00231887，00227290，00209089 
SIEMENS B2PT 17 35 7 
SIEMENS APT LA39-B2-R03Z/r 

國(guó)家制定和實(shí)施貨幣政策會(huì)充分考慮到產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展?fàn)顩r。同樣的貨幣政策會(huì)因行業(yè)的不同，或是相同行業(yè)因所處的地域環(huán)境不同而產(chǎn)生不同的影響。這一點(diǎn)在房產(chǎn)行業(yè)中體現(xiàn)的尤為突出。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金密集型產(chǎn)業(yè)，從房產(chǎn)的開(kāi)發(fā)到經(jīng)營(yíng)甚是銷(xiāo)售的方方面面都離不開(kāi)資金的支撐。談到資金，就要充分考慮利率的問(wèn)題，利率的變動(dòng)決定著資金的流向，資金的流向改變著市場(chǎng)上房產(chǎn)的供求狀況，進(jìn)而影響住房的價(jià)格。

3.1.1利率 .

房貸利率對(duì)房?jī)r(jià)的影響主要體現(xiàn)在通過(guò)按揭款購(gòu)房的交易行為上，實(shí)際房貸利率與房產(chǎn)的價(jià)格是呈現(xiàn)負(fù)相關(guān)的關(guān)系的，但是這種現(xiàn)象并不是非常的。房貸利率提高，購(gòu)房者的還款壓力就會(huì)上升，這會(huì)限制一部分人的購(gòu)房行為，市場(chǎng)上對(duì)住房的需求就會(huì)下降。為了改變這一現(xiàn)狀，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商會(huì)選擇降低房?jī)r(jià)，這一措施的后果是一些小規(guī)模開(kāi)發(fā)商的資產(chǎn)負(fù)債情況受到影響。銀行考慮到這些小規(guī)模開(kāi)發(fā)商的盈利能力，會(huì)加大對(duì)其放款的限制力度，小規(guī)模開(kāi)發(fā)商的融資難度加大，造成資金鏈的斷裂，后直接退出市場(chǎng)。開(kāi)發(fā)商的規(guī)模變小，市場(chǎng)上房產(chǎn)的開(kāi)發(fā)規(guī)模也會(huì)變小，這一結(jié)果的影響會(huì)在經(jīng)歷一段時(shí)間后通過(guò)市場(chǎng)上對(duì)房產(chǎn)的需求表現(xiàn)出來(lái)。市場(chǎng)上對(duì)住房的需求增加，開(kāi)發(fā)商會(huì)實(shí)行新的開(kāi)發(fā)計(jì)劃，但是因?yàn)槭艿?span style="color:red">款利率上升的影響，新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本也會(huì)隨之增加，且一些有雄厚實(shí)力的開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)的主導(dǎo)作用也會(huì)越來(lái)越明顯。這樣一來(lái)，新開(kāi)發(fā)房產(chǎn)的定價(jià)就可能會(huì)有一定的自主性，價(jià)格會(huì)有所提高。通過(guò)這一系列的影響過(guò)程，可以看出房產(chǎn)價(jià)格或許會(huì)有回升的跡象，這將在一定程度上削弱房貸利率對(duì)房產(chǎn)價(jià)格的影響程度。

3.1.2匯率 .

在經(jīng)濟(jì)日益化的今天，匯率在一個(gè)國(guó)家的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控中其中舉足輕重的作用。

匯率的變動(dòng)會(huì)影響到一國(guó)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)很多部分的波動(dòng)，當(dāng)然，房產(chǎn)市場(chǎng)也不例外。隨著各國(guó)之間經(jīng)濟(jì)來(lái)往的越頻繁，金融市場(chǎng)化的程度也在一步步地加深。匯率通過(guò)各種途徑對(duì)住房?jī)r(jià)格的影響也是越來(lái)越明顯。本文主要通過(guò)以下三個(gè)途徑分析兩者之間的相互影響：

1）流動(dòng)性效應(yīng)。

主要從兩個(gè)方面體現(xiàn)出來(lái)：先是在升值預(yù)期中的資金上有所體現(xiàn)。當(dāng)市場(chǎng)上預(yù)期一國(guó)貨幣將要升值時(shí)，大量的國(guó)外短期投機(jī)資金會(huì)通過(guò)購(gòu)買(mǎi)股票或房地產(chǎn)以期帶來(lái)收益涌入該國(guó)市場(chǎng)，其中大部分部分會(huì)流向該國(guó)的資本市場(chǎng)，由于目前中國(guó)政府股市的操縱性比較強(qiáng)，所以大量游動(dòng)資金會(huì)選擇涌入房產(chǎn)市場(chǎng)，直接導(dǎo)致了房產(chǎn)價(jià)格上漲。流動(dòng)性的另一表現(xiàn)是在升值之后，當(dāng)人民幣升值和房?jī)r(jià)上漲達(dá)到一定幅度之后，自由資本會(huì)大量的出逃，造成房企資金鏈的斷裂，引起房?jī)r(jià)下跌，而房?jī)r(jià)的下跌會(huì)引發(fā)居民的觀望心態(tài)，致使下跌幅度擴(kuò)大甚是暴跌，這不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展。

2）利率變動(dòng)引起的匯率-房?jī)r(jià)變動(dòng)效應(yīng)。

如果一個(gè)國(guó)家的本幣預(yù)期將會(huì)升值，那么大量的境外資金就會(huì)通過(guò)各種途徑進(jìn)入該國(guó)境內(nèi)，這一后果是該國(guó)的外匯儲(chǔ)備會(huì)有大幅度的增長(zhǎng)，進(jìn)而導(dǎo)致市場(chǎng)上流通的貨幣供應(yīng)量也會(huì)增加，并造成通貨膨脹。在這種情況下，央行為了彌補(bǔ)這一后果，會(huì)通過(guò)提高利率的行為來(lái)達(dá)到目的。然而，利率的提高又會(huì)對(duì)外資產(chǎn)生一種吸引力，間接造成了匯率升值以及利率提高的雙重壓力。從另外一方面來(lái)看，利率的上升提高了房產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本以及構(gòu)建成本，成本的提高決定了價(jià)格的上升；另外，利率的上升使得開(kāi)發(fā)商的融資困難，為了避免資金鏈的斷裂，開(kāi)發(fā)商會(huì)在一定程度上尋找外匯的援助，也就是所謂的從境外借錢(qián)。這樣一來(lái)，外資在改過(guò)房產(chǎn)市場(chǎng)的作用就顯得越為重要。

3）匯率變化引起的貿(mào)易傳導(dǎo)機(jī)制。

本幣升值以后，以本幣表示的國(guó)外、進(jìn)口商品的價(jià)格開(kāi)始下降，其中也包括一些高檔的建筑材料和物業(yè)設(shè)備，這使得房地產(chǎn)業(yè)的原材料價(jià)格將會(huì)下降，從而有助于推動(dòng)高檔住房?jī)r(jià)格的下降，而高檔住房對(duì)中低檔住房具有風(fēng)向標(biāo)的作用，所以本幣升值會(huì)使國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格下降。另外、，由于本幣升值導(dǎo)致國(guó)內(nèi)產(chǎn)品出口困難，市場(chǎng)縮小，造成企業(yè)利潤(rùn)下，員工收入下降，房地產(chǎn)需求減少，致使進(jìn)一步房?jī)r(jià)下降。

整個(gè)過(guò)程可以概括為：預(yù)期人民幣升值--游資通過(guò)資本市場(chǎng)進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)--推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲--吸引國(guó)內(nèi)外更多的資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)--人民幣升值--進(jìn)口增加、出口減少、國(guó)內(nèi)資金流出--經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放慢--游資外逃--房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂--房?jī)r(jià)下跌一一經(jīng)濟(jì)衰退。

3.1.3政策的宏觀調(diào)控。

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房產(chǎn)業(yè)成為一項(xiàng)支柱性的行業(yè)。然而任何行業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展都離不開(kāi)國(guó)家政策這只“無(wú)形的手”的宏觀調(diào)控。我國(guó)政府對(duì)房產(chǎn)業(yè)實(shí)施調(diào)控的政策主要有：信貸政策、土地政策、稅收政策、保障性住房政策、限購(gòu)政策等等。其中信貸政策主要體現(xiàn)在存款準(zhǔn)備金率的變化、二套房付比例及款利率的變化上；稅收政策主要表現(xiàn)在差別化住房稅收以及營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅征收的問(wèn)題上；土地政策主要是為了增加住宅用地的供應(yīng)和提高使用效率。

宏觀政策主要通過(guò)三個(gè)方面來(lái)影響房?jī)r(jià)：抑制、疏導(dǎo)和限制。先通過(guò)信貸政策和稅收政策來(lái)影響開(kāi)發(fā)商的貸成本、購(gòu)房者的購(gòu)房成本和轉(zhuǎn)讓成本；接著借助于土地政策和保障性住房政策來(lái)實(shí)現(xiàn)土地的使用效率以及住房的供應(yīng)量，以滿足部分人的住房需求；后利用不同地區(qū)不同的限購(gòu)政策來(lái)組織某些購(gòu)房者的過(guò)度購(gòu)買(mǎi)行為。這樣一來(lái)，通過(guò)調(diào)節(jié)市場(chǎng)上住房的需求和供給以達(dá)到調(diào)節(jié)房產(chǎn)價(jià)格的目的。例如，剛剛結(jié)束的兩會(huì)傳遞出這樣的聲音：從“調(diào)控抑制”變成“支持促進(jìn)”,支持居民自主和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展；另外，公積金款門(mén)檻降低，二套房付比例降低。

這些都是國(guó)家政策對(duì)房產(chǎn)業(yè)實(shí)施的調(diào)控。

3.1.4居民的收入水平。

住房對(duì)于人們來(lái)說(shuō)既是一種投資品，也是一種消費(fèi)品。在住房的購(gòu)買(mǎi)問(wèn)題上人們自然會(huì)考慮到房?jī)r(jià)與自身可支配收入的比例，也就是所謂的房?jī)r(jià)收入比。房?jī)r(jià)收入比是指一個(gè)地方的房屋總價(jià)與居民家庭收入的比值，這一指標(biāo)正是用于衡量房?jī)r(jià)是否處于居民收入能夠支撐的合理水平的工具，它直接反映出房?jī)r(jià)水平與廣大居民的自主需求相匹配的程度。一般在發(fā)達(dá)的國(guó)家這一比例為6:1,然而在我國(guó)房?jī)r(jià)收入比卻高出這一數(shù)字。

在我國(guó)的一些城市中，雖然比其他地區(qū)的人們收入水平高出很多，但是房?jī)r(jià)也遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出了人們的承受范圍，居民的購(gòu)房壓力巨大。

居民收入水平的提高，通常情況下會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)的上升，但這里所說(shuō)的提高是真正意義上的提高，如果是較困難的低收入者收入增加或是高收入者的收入增加卻沒(méi)有更多的投資行為，那么收入的提高對(duì)房?jī)r(jià)的影響就不是很明顯。也就是說(shuō)，一般中等收入者的收入水平增加會(huì)對(duì)房產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生較為突出的作用。面對(duì)嚴(yán)重的購(gòu)房壓力，解決方法是國(guó)家相關(guān)的調(diào)控政策的頒布于實(shí)施，合理控制房?jī)r(jià)的盲目上漲。

3.2微觀環(huán)境影響的分析。

*，不同城市、不同位置、不同類(lèi)型、不同使用年限的居住房地產(chǎn)在價(jià)格上存在較大差異，因此要準(zhǔn)確、客觀評(píng)估估價(jià)對(duì)象的價(jià)格水平，估價(jià)人員必須熟悉哪些因素對(duì)住宅的價(jià)格產(chǎn)生影響，在實(shí)地查看時(shí)必須把握好這些因素。就同一城市而言，影響住宅價(jià)格的宏觀因素基本一致，因此估價(jià)主要應(yīng)關(guān)注住宅的區(qū)位狀況和實(shí)物狀況對(duì)住宅價(jià)格的影響。

3.2.1交通條件和環(huán)境質(zhì)量。

交通條件主要指住房周?chē)煌ǖ谋憷潭龋绻纼r(jià)對(duì)象附近是否有通行的公共汽車(chē)、電車(chē)、地鐵、輕軌。隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，城市的規(guī)模也在不斷地?cái)U(kuò)大，越來(lái)越多的人從農(nóng)村涌入城市，而汽車(chē)作為人們代步交通工具的選也以成倍的速度遞增著，這些都造成了城市人口越來(lái)越密集，交通狀況越來(lái)越低下。在這一現(xiàn)象下，地鐵成了人們出行的另外一種選擇，購(gòu)房者的購(gòu)買(mǎi)行為也在一定程度上受其影響，其結(jié)果直接表現(xiàn)在住房?jī)r(jià)格上。

如今，人們買(mǎi)房不再僅僅考慮住房本身的一些硬性條件，健康問(wèn)題也越來(lái)越受到人們的關(guān)注，小區(qū)環(huán)境的好壞也直接影響著住房的價(jià)格。環(huán)境質(zhì)量這一重要因素的突出表現(xiàn)主要是在高檔住宅。對(duì)于普通住宅來(lái)說(shuō)，因?yàn)樵絹?lái)越多的建筑商在規(guī)劃小區(qū)時(shí)都會(huì)把綠化納入考慮范圍，而綠化的切入點(diǎn)基本上屬于大同小異，所以住房只要距離上沒(méi)有太大的差異，環(huán)境這一影響因素不會(huì)展現(xiàn)其突出性。

3.2.2生活服務(wù)設(shè)施與設(shè)備。

現(xiàn)階段的人們更加追求高品質(zhì)的生活，人們?cè)谫?gòu)房時(shí)會(huì)更多地考慮未來(lái)生活的便利程度，即生活服務(wù)設(shè)施是否完善。生活設(shè)施完善度的住房在價(jià)格上會(huì)產(chǎn)生較大的影響。生活服務(wù)設(shè)施包括的方面主要有住房附近是否有超市、菜市場(chǎng)、銀行等。當(dāng)然，對(duì)于附近有學(xué)校或是醫(yī)院的住宅小區(qū)，樓房的價(jià)格相比服務(wù)設(shè)施不是很完善的小區(qū)會(huì)有很明顯的差別。

設(shè)備因素的影響主要體現(xiàn)在住宅的供水、供電、供暖、供氣、排水設(shè)施的完善程度，小區(qū)智能化程度，通訊、網(wǎng)絡(luò)等線路的完備程度等方面。當(dāng)然，公用電梯的設(shè)置及質(zhì)量等都會(huì)對(duì)住宅價(jià)格產(chǎn)生影響。

3.2.3朝向與樓層。

現(xiàn)在的開(kāi)發(fā)商在對(duì)樓房的前期規(guī)劃上都會(huì)考慮到樓房的朝向問(wèn)題。朝向主要考慮到的是住房的采光和通風(fēng)問(wèn)題，一般情況向，南北朝向的樓房在采光和通風(fēng)方面都比東西朝向的要好，當(dāng)然這也會(huì)在住房的價(jià)格中有所體現(xiàn)。另外一個(gè)與朝向有關(guān)的因素就是景觀。

考慮到住房周?chē)牡乩憝h(huán)境，如果景觀的差異不是很大的情況下，這一因素在價(jià)格上的表現(xiàn)就不是很突出，但如果景觀相差很明顯的話，住房的價(jià)格也會(huì)有很大的不同。通常情況下，因景觀的作用東南朝向的住房?jī)r(jià)格相較其他朝向的會(huì)高一些。

3.3多因素分析法的運(yùn)用。

3.3.1調(diào)查數(shù)據(jù)搜集及整理。

本次調(diào)查的對(duì)象是A市的居民住房，主要涉及到的是房屋的宏觀環(huán)境和微觀環(huán)境兩個(gè)方面，調(diào)查的問(wèn)題包括有房屋的所在地、交易時(shí)間、所在的樓層、房屋的朝向、交通便利程度、小區(qū)環(huán)境及物業(yè)管理設(shè)施等等幾個(gè)方面來(lái)進(jìn)行調(diào)查。旨在了解影響房產(chǎn)價(jià)格的硬性條件，進(jìn)而確定這些因素的影響程度大小。

問(wèn)卷調(diào)查涉及到的問(wèn)題主要包括以下幾個(gè)方面：住房所在的地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)、樓層、朝向、交易時(shí)間、交易金額、距市中心距離、樓房設(shè)施（是否為雙氣）、交通便利程度、小區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理等等。

數(shù)據(jù)的來(lái)源是通過(guò)問(wèn)卷調(diào)查的方法而獲得，本次調(diào)查主要是以發(fā)放調(diào)查問(wèn)卷的方式來(lái)進(jìn)行的。另外涉及到利率和匯率等因素是通過(guò)網(wǎng)上查找的方式確定下來(lái)的。本次調(diào)查總共發(fā)放150份，收回108份調(diào)查問(wèn)卷，經(jīng)過(guò)篩選去除了7份特殊性質(zhì)的調(diào)查數(shù)據(jù)，如：

住宅所處地點(diǎn)過(guò)于偏僻、交易時(shí)間太早以及房屋本身的硬性設(shè)施太差等。通過(guò)整理得出可用的調(diào)查數(shù)據(jù)為101份，后把有效的數(shù)據(jù)進(jìn)行匯總，制作成表格以備供接下來(lái)數(shù)據(jù)分析的使用。

3.3.2數(shù)據(jù)的分析。

對(duì)于收集來(lái)的數(shù)據(jù)，主要采用的是定量分析方法，即把所有因素進(jìn)行數(shù)值化處理，用得出的數(shù)據(jù)分析因素的影響程度。本次收集的數(shù)據(jù)中有一些變量不是數(shù)值型的變量，需要先對(duì)其進(jìn)行數(shù)值化處理。具體的操作是，把距市中心距離遠(yuǎn)、適中和近對(duì)應(yīng)為1、2、3;設(shè)施是否有雙氣對(duì)應(yīng)為：有是1、沒(méi)有為0;交通便利程度、小區(qū)環(huán)境和物業(yè)管理中的優(yōu)、良、差對(duì)應(yīng)為1、0、-1;朝向中的東西、南北朝向?qū)?yīng)為0和1;樓層構(gòu)造中的一梯多戶和一梯一戶對(duì)應(yīng)為0和1.數(shù)據(jù)數(shù)值化處理以后，就開(kāi)始對(duì)這些影響因素進(jìn)行分析，這一過(guò)程主要依靠SPSS軟件的數(shù)據(jù)分析功能來(lái)實(shí)現(xiàn)。

先是對(duì)自變量與因變量之間的回歸分析，本文討論的因變量為房屋的價(jià)格，自變量為影響價(jià)格的各個(gè)因素。因?yàn)楸疚闹饕且治鲆蛩貙?duì)價(jià)格的影響程度，所以通過(guò)自變量對(duì)因變量的分析可以看出各個(gè)因素對(duì)價(jià)格的影響情況，是否在一定程度上存在線形關(guān)系，這有利于對(duì)因素做進(jìn)一步的處理。通過(guò)分析得出如下的結(jié)論：

表3.1是回歸系數(shù)分析表，表的后兩列示回歸分析的顯著性檢驗(yàn)，即所謂的t檢驗(yàn)，從表中的顯示可以看出，回歸參數(shù)t檢驗(yàn)的p值在顯著性水平為0.1的情況下的顯著性很弱，這說(shuō)明各自變量與因變量之間的線性關(guān)系不明顯。

表3.2是對(duì)各個(gè)因素之間相關(guān)性的分析，這一分析主要是找出各因素之間是否存在一種明顯的正向或是負(fù)向的相關(guān)關(guān)系，并找出存在相關(guān)關(guān)系的原因。表3.2可以看出購(gòu)入時(shí)間。

對(duì)交易額的影響作用較大，匯率對(duì)其影響也較為顯著，住宅的總層數(shù)、環(huán)境以及物業(yè)管理都對(duì)價(jià)格有著一定的影響。此外還可以看出，匯率與購(gòu)入時(shí)間呈現(xiàn)高度的負(fù)相關(guān)關(guān)系，距離與交通便利程度也存在一定的相關(guān)關(guān)系。

3.3.3權(quán)重的確定。

有上述兩個(gè)表中可以看出匯率和購(gòu)入時(shí)間與房產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系較為明顯，而兩者之間又呈現(xiàn)高度的負(fù)相關(guān)關(guān)系，所以在對(duì)影響修正的過(guò)程中只對(duì)匯率的情況進(jìn)行修正。依據(jù)相關(guān)系數(shù)分析結(jié)果，直接采用簡(jiǎn)單的分配方法確定各因素的權(quán)重。在假設(shè)所有相關(guān)因素權(quán)重系數(shù)相加總和為1的情況下，賦予小區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理、朝向、樓層以及小區(qū)設(shè)施0.2的權(quán)重系數(shù)，其他相關(guān)的影響因素賦予其0.1的權(quán)重系數(shù)。這一分配結(jié)果因其主觀性太大會(huì)直接對(duì)價(jià)格評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性造成一定的影響。

HIWIN AD16-22D/w23S 
hubner EG20CA 150FN6-50M00 
binks FHDK10P1101/K S35 
Buehler HGB-510-R4 減壓閥
BWT NT 63-K-MS-2/M12/370 
ADL PNR A 6-082068   INFINITY A SN 038153 
baumer HX200/500 
AVS MDFK 10G8124/N16 
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bielomatik GEL293-V-02048L011 Nr.L260307 編碼器
SIEMENS D4-G1/8 30044152 
FLENDER 6ES7953-8LF20-0AA0 電機(jī)端蓋
ASO ZF161A/B5/A550i=8.97(ZF162A) 
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EUROTHERM CD3000E-3PH  125A 
Brandoni Valvole S.p.A NANODAC/VL/X/X/LRR/XX/TS/SV/XXXX/ENG 自動(dòng)控制器
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Aerzen GM35SSN.1022047   032771000 風(fēng)機(jī)
Beta 175240000 ；VML 25R SN.998657 濾芯
Beta C59A G  059000021 
SIEMENS 009200437 
BERNARD 6SN1123-1AB00-0BA2 電機(jī)端蓋
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SIEMENS 3rh1131-2AP00 繼電器
SIEMENS 6GK1571-0BA00-0AA0 適配器
SIEMENS 6FC5303-0AF35-0AA0 工業(yè)計(jì)算機(jī)系統(tǒng)板
SIEMENS 6ES5430-7LA11 
SIEMENS 3rh1911-2FA31 接口模塊
Mitsubishi 6FC5370-1AT00-0AA0 工業(yè)計(jì)算機(jī)系統(tǒng)板
SIEMENS FX0N-3A 
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Beetz 213/3-40/22-110-297-6-11 液壓缸
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Mitsubishi 1FT 7105-5AC71-1DG1-Z 伺服電機(jī)
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Mitsubishi FX3u-128MR 
Mitsubishi FR-SF-2-11KP-TC (с хранения) 
Brevetti RM75TC-H 
ROTEX SR 326  M326200 
AVS YZ C14 155(MPN:Rotex GS7/80) 
AVENTICS EGV-311/V2-AH9-1/2PN 

國(guó)家制定和實(shí)施貨幣政策會(huì)充分考慮到產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展?fàn)顩r。同樣的貨幣政策會(huì)因行業(yè)的不同，或是相同行業(yè)因所處的地域環(huán)境不同而產(chǎn)生不同的影響。這一點(diǎn)在房產(chǎn)行業(yè)中體現(xiàn)的尤為突出。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金密集型產(chǎn)業(yè)，從房產(chǎn)的開(kāi)發(fā)到經(jīng)營(yíng)甚是銷(xiāo)售的方方面面都離不開(kāi)資金的支撐。談到資金，就要充分考慮利率的問(wèn)題，利率的變動(dòng)決定著資金的流向，資金的流向改變著市場(chǎng)上房產(chǎn)的供求狀況，進(jìn)而影響住房的價(jià)格。

3.1.1利率 .

房貸利率對(duì)房?jī)r(jià)的影響主要體現(xiàn)在通過(guò)按揭款購(gòu)房的交易行為上，實(shí)際房貸利率與房產(chǎn)的價(jià)格是呈現(xiàn)負(fù)相關(guān)的關(guān)系的，但是這種現(xiàn)象并不是非常的。房貸利率提高，購(gòu)房者的還款壓力就會(huì)上升，這會(huì)限制一部分人的購(gòu)房行為，市場(chǎng)上對(duì)住房的需求就會(huì)下降。為了改變這一現(xiàn)狀，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商會(huì)選擇降低房?jī)r(jià)，這一措施的后果是一些小規(guī)模開(kāi)發(fā)商的資產(chǎn)負(fù)債情況受到影響。銀行考慮到這些小規(guī)模開(kāi)發(fā)商的盈利能力，會(huì)加大對(duì)其放款的限制力度，小規(guī)模開(kāi)發(fā)商的融資難度加大，造成資金鏈的斷裂，后直接退出市場(chǎng)。開(kāi)發(fā)商的規(guī)模變小，市場(chǎng)上房產(chǎn)的開(kāi)發(fā)規(guī)模也會(huì)變小，這一結(jié)果的影響會(huì)在經(jīng)歷一段時(shí)間后通過(guò)市場(chǎng)上對(duì)房產(chǎn)的需求表現(xiàn)出來(lái)。市場(chǎng)上對(duì)住房的需求增加，開(kāi)發(fā)商會(huì)實(shí)行新的開(kāi)發(fā)計(jì)劃，但是因?yàn)槭艿?span style="color:red">款利率上升的影響，新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本也會(huì)隨之增加，且一些有雄厚實(shí)力的開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)的主導(dǎo)作用也會(huì)越來(lái)越明顯。這樣一來(lái)，新開(kāi)發(fā)房產(chǎn)的定價(jià)就可能會(huì)有一定的自主性，價(jià)格會(huì)有所提高。通過(guò)這一系列的影響過(guò)程，可以看出房產(chǎn)價(jià)格或許會(huì)有回升的跡象，這將在一定程度上削弱房貸利率對(duì)房產(chǎn)價(jià)格的影響程度。

3.1.2匯率 .

在經(jīng)濟(jì)日益化的今天，匯率在一個(gè)國(guó)家的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控中其中舉足輕重的作用。

匯率的變動(dòng)會(huì)影響到一國(guó)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)很多部分的波動(dòng)，當(dāng)然，房產(chǎn)市場(chǎng)也不例外。隨著各國(guó)之間經(jīng)濟(jì)來(lái)往的越頻繁，金融市場(chǎng)化的程度也在一步步地加深。匯率通過(guò)各種途徑對(duì)住房?jī)r(jià)格的影響也是越來(lái)越明顯。本文主要通過(guò)以下三個(gè)途徑分析兩者之間的相互影響：

1）流動(dòng)性效應(yīng)。

主要從兩個(gè)方面體現(xiàn)出來(lái)：先是在升值預(yù)期中的資金上有所體現(xiàn)。當(dāng)市場(chǎng)上預(yù)期一國(guó)貨幣將要升值時(shí)，大量的國(guó)外短期投機(jī)資金會(huì)通過(guò)購(gòu)買(mǎi)股票或房地產(chǎn)以期帶來(lái)收益涌入該國(guó)市場(chǎng)，其中大部分部分會(huì)流向該國(guó)的資本市場(chǎng)，由于目前中國(guó)政府股市的操縱性比較強(qiáng)，所以大量游動(dòng)資金會(huì)選擇涌入房產(chǎn)市場(chǎng)，直接導(dǎo)致了房產(chǎn)價(jià)格上漲。流動(dòng)性的另一表現(xiàn)是在升值之后，當(dāng)人民幣升值和房?jī)r(jià)上漲達(dá)到一定幅度之后，自由資本會(huì)大量的出逃，造成房企資金鏈的斷裂，引起房?jī)r(jià)下跌，而房?jī)r(jià)的下跌會(huì)引發(fā)居民的觀望心態(tài)，致使下跌幅度擴(kuò)大甚是暴跌，這不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展。

2）利率變動(dòng)引起的匯率-房?jī)r(jià)變動(dòng)效應(yīng)。

如果一個(gè)國(guó)家的本幣預(yù)期將會(huì)升值，那么大量的境外資金就會(huì)通過(guò)各種途徑進(jìn)入該國(guó)境內(nèi)，這一后果是該國(guó)的外匯儲(chǔ)備會(huì)有大幅度的增長(zhǎng)，進(jìn)而導(dǎo)致市場(chǎng)上流通的貨幣供應(yīng)量也會(huì)增加，并造成通貨膨脹。在這種情況下，央行為了彌補(bǔ)這一后果，會(huì)通過(guò)提高利率的行為來(lái)達(dá)到目的。然而，利率的提高又會(huì)對(duì)外資產(chǎn)生一種吸引力，間接造成了匯率升值以及利率提高的雙重壓力。從另外一方面來(lái)看，利率的上升提高了房產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本以及構(gòu)建成本，成本的提高決定了價(jià)格的上升；另外，利率的上升使得開(kāi)發(fā)商的融資困難，為了避免資金鏈的斷裂，開(kāi)發(fā)商會(huì)在一定程度上尋找外匯的援助，也就是所謂的從境外借錢(qián)。這樣一來(lái)，外資在改過(guò)房產(chǎn)市場(chǎng)的作用就顯得越為重要。

3）匯率變化引起的貿(mào)易傳導(dǎo)機(jī)制。

本幣升值以后，以本幣表示的國(guó)外、進(jìn)口商品的價(jià)格開(kāi)始下降，其中也包括一些高檔的建筑材料和物業(yè)設(shè)備，這使得房地產(chǎn)業(yè)的原材料價(jià)格將會(huì)下降，從而有助于推動(dòng)高檔住房?jī)r(jià)格的下降，而高檔住房對(duì)中低檔住房具有風(fēng)向標(biāo)的作用，所以本幣升值會(huì)使國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格下降。另外、，由于本幣升值導(dǎo)致國(guó)內(nèi)產(chǎn)品出口困難，市場(chǎng)縮小，造成企業(yè)利潤(rùn)下，員工收入下降，房地產(chǎn)需求減少，致使進(jìn)一步房?jī)r(jià)下降。

整個(gè)過(guò)程可以概括為：預(yù)期人民幣升值--游資通過(guò)資本市場(chǎng)進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)--推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲--吸引國(guó)內(nèi)外更多的資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)--人民幣升值--進(jìn)口增加、出口減少、國(guó)內(nèi)資金流出--經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放慢--游資外逃--房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂--房?jī)r(jià)下跌一一經(jīng)濟(jì)衰退。

3.1.3政策的宏觀調(diào)控。

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房產(chǎn)業(yè)成為一項(xiàng)支柱性的行業(yè)。然而任何行業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展都離不開(kāi)國(guó)家政策這只“無(wú)形的手”的宏觀調(diào)控。我國(guó)政府對(duì)房產(chǎn)業(yè)實(shí)施調(diào)控的政策主要有：信貸政策、土地政策、稅收政策、保障性住房政策、限購(gòu)政策等等。其中信貸政策主要體現(xiàn)在存款準(zhǔn)備金率的變化、二套房付比例及款利率的變化上；稅收政策主要表現(xiàn)在差別化住房稅收以及營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅征收的問(wèn)題上；土地政策主要是為了增加住宅用地的供應(yīng)和提高使用效率。

宏觀政策主要通過(guò)三個(gè)方面來(lái)影響房?jī)r(jià)：抑制、疏導(dǎo)和限制。先通過(guò)信貸政策和稅收政策來(lái)影響開(kāi)發(fā)商的貸成本、購(gòu)房者的購(gòu)房成本和轉(zhuǎn)讓成本；接著借助于土地政策和保障性住房政策來(lái)實(shí)現(xiàn)土地的使用效率以及住房的供應(yīng)量，以滿足部分人的住房需求；后利用不同地區(qū)不同的限購(gòu)政策來(lái)組織某些購(gòu)房者的過(guò)度購(gòu)買(mǎi)行為。這樣一來(lái)，通過(guò)調(diào)節(jié)市場(chǎng)上住房的需求和供給以達(dá)到調(diào)節(jié)房產(chǎn)價(jià)格的目的。例如，剛剛結(jié)束的兩會(huì)傳遞出這樣的聲音：從“調(diào)控抑制”變成“支持促進(jìn)”,支持居民自主和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展；另外，公積金款門(mén)檻降低，二套房付比例降低。

這些都是國(guó)家政策對(duì)房產(chǎn)業(yè)實(shí)施的調(diào)控。

3.1.4居民的收入水平。

住房對(duì)于人們來(lái)說(shuō)既是一種投資品，也是一種消費(fèi)品。在住房的購(gòu)買(mǎi)問(wèn)題上人們自然會(huì)考慮到房?jī)r(jià)與自身可支配收入的比例，也就是所謂的房?jī)r(jià)收入比。房?jī)r(jià)收入比是指一個(gè)地方的房屋總價(jià)與居民家庭收入的比值，這一指標(biāo)正是用于衡量房?jī)r(jià)是否處于居民收入能夠支撐的合理水平的工具，它直接反映出房?jī)r(jià)水平與廣大居民的自主需求相匹配的程度。一般在發(fā)達(dá)的國(guó)家這一比例為6:1,然而在我國(guó)房?jī)r(jià)收入比卻高出這一數(shù)字。

在我國(guó)的一些城市中，雖然比其他地區(qū)的人們收入水平高出很多，但是房?jī)r(jià)也遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出了人們的承受范圍，居民的購(gòu)房壓力巨大。

居民收入水平的提高，通常情況下會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)的上升，但這里所說(shuō)的提高是真正意義上的提高，如果是較困難的低收入者收入增加或是高收入者的收入增加卻沒(méi)有更多的投資行為，那么收入的提高對(duì)房?jī)r(jià)的影響就不是很明顯。也就是說(shuō)，一般中等收入者的收入水平增加會(huì)對(duì)房產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生較為突出的作用。面對(duì)嚴(yán)重的購(gòu)房壓力，解決方法是國(guó)家相關(guān)的調(diào)控政策的頒布于實(shí)施，合理控制房?jī)r(jià)的盲目上漲。

3.2微觀環(huán)境影響的分析。

*，不同城市、不同位置、不同類(lèi)型、不同使用年限的居住房地產(chǎn)在價(jià)格上存在較大差異，因此要準(zhǔn)確、客觀評(píng)估估價(jià)對(duì)象的價(jià)格水平，估價(jià)人員必須熟悉哪些因素對(duì)住宅的價(jià)格產(chǎn)生影響，在實(shí)地查看時(shí)必須把握好這些因素。就同一城市而言，影響住宅價(jià)格的宏觀因素基本一致，因此估價(jià)主要應(yīng)關(guān)注住宅的區(qū)位狀況和實(shí)物狀況對(duì)住宅價(jià)格的影響。

3.2.1交通條件和環(huán)境質(zhì)量。

交通條件主要指住房周?chē)煌ǖ谋憷潭龋绻纼r(jià)對(duì)象附近是否有通行的公共汽車(chē)、電車(chē)、地鐵、輕軌。隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，城市的規(guī)模也在不斷地?cái)U(kuò)大，越來(lái)越多的人從農(nóng)村涌入城市，而汽車(chē)作為人們代步交通工具的選也以成倍的速度遞增著，這些都造成了城市人口越來(lái)越密集，交通狀況越來(lái)越低下。在這一現(xiàn)象下，地鐵成了人們出行的另外一種選擇，購(gòu)房者的購(gòu)買(mǎi)行為也在一定程度上受其影響，其結(jié)果直接表現(xiàn)在住房?jī)r(jià)格上。

如今，人們買(mǎi)房不再僅僅考慮住房本身的一些硬性條件，健康問(wèn)題也越來(lái)越受到人們的關(guān)注，小區(qū)環(huán)境的好壞也直接影響著住房的價(jià)格。環(huán)境質(zhì)量這一重要因素的突出表現(xiàn)主要是在高檔住宅。對(duì)于普通住宅來(lái)說(shuō)，因?yàn)樵絹?lái)越多的建筑商在規(guī)劃小區(qū)時(shí)都會(huì)把綠化納入考慮范圍，而綠化的切入點(diǎn)基本上屬于大同小異，所以住房只要距離上沒(méi)有太大的差異，環(huán)境這一影響因素不會(huì)展現(xiàn)其突出性。

3.2.2生活服務(wù)設(shè)施與設(shè)備。

現(xiàn)階段的人們更加追求高品質(zhì)的生活，人們?cè)谫?gòu)房時(shí)會(huì)更多地考慮未來(lái)生活的便利程度，即生活服務(wù)設(shè)施是否完善。生活設(shè)施完善度的住房在價(jià)格上會(huì)產(chǎn)生較大的影響。生活服務(wù)設(shè)施包括的方面主要有住房附近是否有超市、菜市場(chǎng)、銀行等。當(dāng)然，對(duì)于附近有學(xué)校或是醫(yī)院的住宅小區(qū)，樓房的價(jià)格相比服務(wù)設(shè)施不是很完善的小區(qū)會(huì)有很明顯的差別。

設(shè)備因素的影響主要體現(xiàn)在住宅的供水、供電、供暖、供氣、排水設(shè)施的完善程度，小區(qū)智能化程度，通訊、網(wǎng)絡(luò)等線路的完備程度等方面。當(dāng)然，公用電梯的設(shè)置及質(zhì)量等都會(huì)對(duì)住宅價(jià)格產(chǎn)生影響。

3.2.3朝向與樓層。

現(xiàn)在的開(kāi)發(fā)商在對(duì)樓房的前期規(guī)劃上都會(huì)考慮到樓房的朝向問(wèn)題。朝向主要考慮到的是住房的采光和通風(fēng)問(wèn)題，一般情況向，南北朝向的樓房在采光和通風(fēng)方面都比東西朝向的要好，當(dāng)然這也會(huì)在住房的價(jià)格中有所體現(xiàn)。另外一個(gè)與朝向有關(guān)的因素就是景觀。

考慮到住房周?chē)牡乩憝h(huán)境，如果景觀的差異不是很大的情況下，這一因素在價(jià)格上的表現(xiàn)就不是很突出，但如果景觀相差很明顯的話，住房的價(jià)格也會(huì)有很大的不同。通常情況下，因景觀的作用東南朝向的住房?jī)r(jià)格相較其他朝向的會(huì)高一些。

3.3多因素分析法的運(yùn)用。

3.3.1調(diào)查數(shù)據(jù)搜集及整理。

本次調(diào)查的對(duì)象是A市的居民住房，主要涉及到的是房屋的宏觀環(huán)境和微觀環(huán)境兩個(gè)方面，調(diào)查的問(wèn)題包括有房屋的所在地、交易時(shí)間、所在的樓層、房屋的朝向、交通便利程度、小區(qū)環(huán)境及物業(yè)管理設(shè)施等等幾個(gè)方面來(lái)進(jìn)行調(diào)查。旨在了解影響房產(chǎn)價(jià)格的硬性條件，進(jìn)而確定這些因素的影響程度大小。

問(wèn)卷調(diào)查涉及到的問(wèn)題主要包括以下幾個(gè)方面：住房所在的地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)、樓層、朝向、交易時(shí)間、交易金額、距市中心距離、樓房設(shè)施（是否為雙氣）、交通便利程度、小區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理等等。

數(shù)據(jù)的來(lái)源是通過(guò)問(wèn)卷調(diào)查的方法而獲得，本次調(diào)查主要是以發(fā)放調(diào)查問(wèn)卷的方式來(lái)進(jìn)行的。另外涉及到利率和匯率等因素是通過(guò)網(wǎng)上查找的方式確定下來(lái)的。本次調(diào)查總共發(fā)放150份，收回108份調(diào)查問(wèn)卷，經(jīng)過(guò)篩選去除了7份特殊性質(zhì)的調(diào)查數(shù)據(jù)，如：

住宅所處地點(diǎn)過(guò)于偏僻、交易時(shí)間太早以及房屋本身的硬性設(shè)施太差等。通過(guò)整理得出可用的調(diào)查數(shù)據(jù)為101份，后把有效的數(shù)據(jù)進(jìn)行匯總，制作成表格以備供接下來(lái)數(shù)據(jù)分析的使用。

3.3.2數(shù)據(jù)的分析。

對(duì)于收集來(lái)的數(shù)據(jù)，主要采用的是定量分析方法，即把所有因素進(jìn)行數(shù)值化處理，用得出的數(shù)據(jù)分析因素的影響程度。本次收集的數(shù)據(jù)中有一些變量不是數(shù)值型的變量，需要先對(duì)其進(jìn)行數(shù)值化處理。具體的操作是，把距市中心距離遠(yuǎn)、適中和近對(duì)應(yīng)為1、2、3;設(shè)施是否有雙氣對(duì)應(yīng)為：有是1、沒(méi)有為0;交通便利程度、小區(qū)環(huán)境和物業(yè)管理中的優(yōu)、良、差對(duì)應(yīng)為1、0、-1;朝向中的東西、南北朝向?qū)?yīng)為0和1;樓層構(gòu)造中的一梯多戶和一梯一戶對(duì)應(yīng)為0和1.數(shù)據(jù)數(shù)值化處理以后，就開(kāi)始對(duì)這些影響因素進(jìn)行分析，這一過(guò)程主要依靠SPSS軟件的數(shù)據(jù)分析功能來(lái)實(shí)現(xiàn)。

先是對(duì)自變量與因變量之間的回歸分析，本文討論的因變量為房屋的價(jià)格，自變量為影響價(jià)格的各個(gè)因素。因?yàn)楸疚闹饕且治鲆蛩貙?duì)價(jià)格的影響程度，所以通過(guò)自變量對(duì)因變量的分析可以看出各個(gè)因素對(duì)價(jià)格的影響情況，是否在一定程度上存在線形關(guān)系，這有利于對(duì)因素做進(jìn)一步的處理。通過(guò)分析得出如下的結(jié)論：

表3.1是回歸系數(shù)分析表，表的后兩列示回歸分析的顯著性檢驗(yàn)，即所謂的t檢驗(yàn)，從表中的顯示可以看出，回歸參數(shù)t檢驗(yàn)的p值在顯著性水平為0.1的情況下的顯著性很弱，這說(shuō)明各自變量與因變量之間的線性關(guān)系不明顯。

表3.2是對(duì)各個(gè)因素之間相關(guān)性的分析，這一分析主要是找出各因素之間是否存在一種明顯的正向或是負(fù)向的相關(guān)關(guān)系，并找出存在相關(guān)關(guān)系的原因。表3.2可以看出購(gòu)入時(shí)間。

對(duì)交易額的影響作用較大，匯率對(duì)其影響也較為顯著，住宅的總層數(shù)、環(huán)境以及物業(yè)管理都對(duì)價(jià)格有著一定的影響。此外還可以看出，匯率與購(gòu)入時(shí)間呈現(xiàn)高度的負(fù)相關(guān)關(guān)系，距離與交通便利程度也存在一定的相關(guān)關(guān)系。

3.3.3權(quán)重的確定。

有上述兩個(gè)表中可以看出匯率和購(gòu)入時(shí)間與房產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系較為明顯，而兩者之間又呈現(xiàn)高度的負(fù)相關(guān)關(guān)系，所以在對(duì)影響修正的過(guò)程中只對(duì)匯率的情況進(jìn)行修正。依據(jù)相關(guān)系數(shù)分析結(jié)果，直接采用簡(jiǎn)單的分配方法確定各因素的權(quán)重。在假設(shè)所有相關(guān)因素權(quán)重系數(shù)相加總和為1的情況下，賦予小區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理、朝向、樓層以及小區(qū)設(shè)施0.2的權(quán)重系數(shù)，其他相關(guān)的影響因素賦予其0.1的權(quán)重系數(shù)。這一分配結(jié)果因其主觀性太大會(huì)直接對(duì)價(jià)格評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性造成一定的影響。

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國(guó)家制定和實(shí)施貨幣政策會(huì)充分考慮到產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展?fàn)顩r。同樣的貨幣政策會(huì)因行業(yè)的不同，或是相同行業(yè)因所處的地域環(huán)境不同而產(chǎn)生不同的影響。這一點(diǎn)在房產(chǎn)行業(yè)中體現(xiàn)的尤為突出。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金密集型產(chǎn)業(yè)，從房產(chǎn)的開(kāi)發(fā)到經(jīng)營(yíng)甚是銷(xiāo)售的方方面面都離不開(kāi)資金的支撐。談到資金，就要充分考慮利率的問(wèn)題，利率的變動(dòng)決定著資金的流向，資金的流向改變著市場(chǎng)上房產(chǎn)的供求狀況，進(jìn)而影響住房的價(jià)格。

3.1.1利率 .

房貸利率對(duì)房?jī)r(jià)的影響主要體現(xiàn)在通過(guò)按揭款購(gòu)房的交易行為上，實(shí)際房貸利率與房產(chǎn)的價(jià)格是呈現(xiàn)負(fù)相關(guān)的關(guān)系的，但是這種現(xiàn)象并不是非常的。房貸利率提高，購(gòu)房者的還款壓力就會(huì)上升，這會(huì)限制一部分人的購(gòu)房行為，市場(chǎng)上對(duì)住房的需求就會(huì)下降。為了改變這一現(xiàn)狀，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商會(huì)選擇降低房?jī)r(jià)，這一措施的后果是一些小規(guī)模開(kāi)發(fā)商的資產(chǎn)負(fù)債情況受到影響。銀行考慮到這些小規(guī)模開(kāi)發(fā)商的盈利能力，會(huì)加大對(duì)其放款的限制力度，小規(guī)模開(kāi)發(fā)商的融資難度加大，造成資金鏈的斷裂，后直接退出市場(chǎng)。開(kāi)發(fā)商的規(guī)模變小，市場(chǎng)上房產(chǎn)的開(kāi)發(fā)規(guī)模也會(huì)變小，這一結(jié)果的影響會(huì)在經(jīng)歷一段時(shí)間后通過(guò)市場(chǎng)上對(duì)房產(chǎn)的需求表現(xiàn)出來(lái)。市場(chǎng)上對(duì)住房的需求增加，開(kāi)發(fā)商會(huì)實(shí)行新的開(kāi)發(fā)計(jì)劃，但是因?yàn)槭艿?span id="ro4tntd" class="bjFfcClass" style="color:red">款利率上升的影響，新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本也會(huì)隨之增加，且一些有雄厚實(shí)力的開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)的主導(dǎo)作用也會(huì)越來(lái)越明顯。這樣一來(lái)，新開(kāi)發(fā)房產(chǎn)的定價(jià)就可能會(huì)有一定的自主性，價(jià)格會(huì)有所提高。通過(guò)這一系列的影響過(guò)程，可以看出房產(chǎn)價(jià)格或許會(huì)有回升的跡象，這將在一定程度上削弱房貸利率對(duì)房產(chǎn)價(jià)格的影響程度。

3.1.2匯率 .

在經(jīng)濟(jì)日益化的今天，匯率在一個(gè)國(guó)家的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控中其中舉足輕重的作用。

匯率的變動(dòng)會(huì)影響到一國(guó)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)很多部分的波動(dòng)，當(dāng)然，房產(chǎn)市場(chǎng)也不例外。隨著各國(guó)之間經(jīng)濟(jì)來(lái)往的越頻繁，金融市場(chǎng)化的程度也在一步步地加深。匯率通過(guò)各種途徑對(duì)住房?jī)r(jià)格的影響也是越來(lái)越明顯。本文主要通過(guò)以下三個(gè)途徑分析兩者之間的相互影響：

1）流動(dòng)性效應(yīng)。

主要從兩個(gè)方面體現(xiàn)出來(lái)：先是在升值預(yù)期中的資金上有所體現(xiàn)。當(dāng)市場(chǎng)上預(yù)期一國(guó)貨幣將要升值時(shí)，大量的國(guó)外短期投機(jī)資金會(huì)通過(guò)購(gòu)買(mǎi)股票或房地產(chǎn)以期帶來(lái)收益涌入該國(guó)市場(chǎng)，其中大部分部分會(huì)流向該國(guó)的資本市場(chǎng)，由于目前中國(guó)政府股市的操縱性比較強(qiáng)，所以大量游動(dòng)資金會(huì)選擇涌入房產(chǎn)市場(chǎng)，直接導(dǎo)致了房產(chǎn)價(jià)格上漲。流動(dòng)性的另一表現(xiàn)是在升值之后，當(dāng)人民幣升值和房?jī)r(jià)上漲達(dá)到一定幅度之后，自由資本會(huì)大量的出逃，造成房企資金鏈的斷裂，引起房?jī)r(jià)下跌，而房?jī)r(jià)的下跌會(huì)引發(fā)居民的觀望心態(tài)，致使下跌幅度擴(kuò)大甚是暴跌，這不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展。

2）利率變動(dòng)引起的匯率-房?jī)r(jià)變動(dòng)效應(yīng)。

如果一個(gè)國(guó)家的本幣預(yù)期將會(huì)升值，那么大量的境外資金就會(huì)通過(guò)各種途徑進(jìn)入該國(guó)境內(nèi)，這一后果是該國(guó)的外匯儲(chǔ)備會(huì)有大幅度的增長(zhǎng)，進(jìn)而導(dǎo)致市場(chǎng)上流通的貨幣供應(yīng)量也會(huì)增加，并造成通貨膨脹。在這種情況下，央行為了彌補(bǔ)這一后果，會(huì)通過(guò)提高利率的行為來(lái)達(dá)到目的。然而，利率的提高又會(huì)對(duì)外資產(chǎn)生一種吸引力，間接造成了匯率升值以及利率提高的雙重壓力。從另外一方面來(lái)看，利率的上升提高了房產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本以及構(gòu)建成本，成本的提高決定了價(jià)格的上升；另外，利率的上升使得開(kāi)發(fā)商的融資困難，為了避免資金鏈的斷裂，開(kāi)發(fā)商會(huì)在一定程度上尋找外匯的援助，也就是所謂的從境外借錢(qián)。這樣一來(lái)，外資在改過(guò)房產(chǎn)市場(chǎng)的作用就顯得越為重要。

3）匯率變化引起的貿(mào)易傳導(dǎo)機(jī)制。

本幣升值以后，以本幣表示的國(guó)外、進(jìn)口商品的價(jià)格開(kāi)始下降，其中也包括一些高檔的建筑材料和物業(yè)設(shè)備，這使得房地產(chǎn)業(yè)的原材料價(jià)格將會(huì)下降，從而有助于推動(dòng)高檔住房?jī)r(jià)格的下降，而高檔住房對(duì)中低檔住房具有風(fēng)向標(biāo)的作用，所以本幣升值會(huì)使國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格下降。另外、，由于本幣升值導(dǎo)致國(guó)內(nèi)產(chǎn)品出口困難，市場(chǎng)縮小，造成企業(yè)利潤(rùn)下，員工收入下降，房地產(chǎn)需求減少，致使進(jìn)一步房?jī)r(jià)下降。

整個(gè)過(guò)程可以概括為：預(yù)期人民幣升值--游資通過(guò)資本市場(chǎng)進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)--推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲--吸引國(guó)內(nèi)外更多的資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)--人民幣升值--進(jìn)口增加、出口減少、國(guó)內(nèi)資金流出--經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放慢--游資外逃--房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂--房?jī)r(jià)下跌一一經(jīng)濟(jì)衰退。

3.1.3政策的宏觀調(diào)控。

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房產(chǎn)業(yè)成為一項(xiàng)支柱性的行業(yè)。然而任何行業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展都離不開(kāi)國(guó)家政策這只“無(wú)形的手”的宏觀調(diào)控。我國(guó)政府對(duì)房產(chǎn)業(yè)實(shí)施調(diào)控的政策主要有：信貸政策、土地政策、稅收政策、保障性住房政策、限購(gòu)政策等等。其中信貸政策主要體現(xiàn)在存款準(zhǔn)備金率的變化、二套房付比例及款利率的變化上；稅收政策主要表現(xiàn)在差別化住房稅收以及營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅征收的問(wèn)題上；土地政策主要是為了增加住宅用地的供應(yīng)和提高使用效率。

宏觀政策主要通過(guò)三個(gè)方面來(lái)影響房?jī)r(jià)：抑制、疏導(dǎo)和限制。先通過(guò)信貸政策和稅收政策來(lái)影響開(kāi)發(fā)商的貸成本、購(gòu)房者的購(gòu)房成本和轉(zhuǎn)讓成本；接著借助于土地政策和保障性住房政策來(lái)實(shí)現(xiàn)土地的使用效率以及住房的供應(yīng)量，以滿足部分人的住房需求；后利用不同地區(qū)不同的限購(gòu)政策來(lái)組織某些購(gòu)房者的過(guò)度購(gòu)買(mǎi)行為。這樣一來(lái)，通過(guò)調(diào)節(jié)市場(chǎng)上住房的需求和供給以達(dá)到調(diào)節(jié)房產(chǎn)價(jià)格的目的。例如，剛剛結(jié)束的兩會(huì)傳遞出這樣的聲音：從“調(diào)控抑制”變成“支持促進(jìn)”,支持居民自主和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展；另外，公積金款門(mén)檻降低，二套房付比例降低。

這些都是國(guó)家政策對(duì)房產(chǎn)業(yè)實(shí)施的調(diào)控。

3.1.4居民的收入水平。

住房對(duì)于人們來(lái)說(shuō)既是一種投資品，也是一種消費(fèi)品。在住房的購(gòu)買(mǎi)問(wèn)題上人們自然會(huì)考慮到房?jī)r(jià)與自身可支配收入的比例，也就是所謂的房?jī)r(jià)收入比。房?jī)r(jià)收入比是指一個(gè)地方的房屋總價(jià)與居民家庭收入的比值，這一指標(biāo)正是用于衡量房?jī)r(jià)是否處于居民收入能夠支撐的合理水平的工具，它直接反映出房?jī)r(jià)水平與廣大居民的自主需求相匹配的程度。一般在發(fā)達(dá)的國(guó)家這一比例為6:1,然而在我國(guó)房?jī)r(jià)收入比卻高出這一數(shù)字。

在我國(guó)的一些城市中，雖然比其他地區(qū)的人們收入水平高出很多，但是房?jī)r(jià)也遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出了人們的承受范圍，居民的購(gòu)房壓力巨大。

居民收入水平的提高，通常情況下會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)的上升，但這里所說(shuō)的提高是真正意義上的提高，如果是較困難的低收入者收入增加或是高收入者的收入增加卻沒(méi)有更多的投資行為，那么收入的提高對(duì)房?jī)r(jià)的影響就不是很明顯。也就是說(shuō)，一般中等收入者的收入水平增加會(huì)對(duì)房產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生較為突出的作用。面對(duì)嚴(yán)重的購(gòu)房壓力，解決方法是國(guó)家相關(guān)的調(diào)控政策的頒布于實(shí)施，合理控制房?jī)r(jià)的盲目上漲。

3.2微觀環(huán)境影響的分析。

*，不同城市、不同位置、不同類(lèi)型、不同使用年限的居住房地產(chǎn)在價(jià)格上存在較大差異，因此要準(zhǔn)確、客觀評(píng)估估價(jià)對(duì)象的價(jià)格水平，估價(jià)人員必須熟悉哪些因素對(duì)住宅的價(jià)格產(chǎn)生影響，在實(shí)地查看時(shí)必須把握好這些因素。就同一城市而言，影響住宅價(jià)格的宏觀因素基本一致，因此估價(jià)主要應(yīng)關(guān)注住宅的區(qū)位狀況和實(shí)物狀況對(duì)住宅價(jià)格的影響。

3.2.1交通條件和環(huán)境質(zhì)量。

交通條件主要指住房周?chē)煌ǖ谋憷潭龋绻纼r(jià)對(duì)象附近是否有通行的公共汽車(chē)、電車(chē)、地鐵、輕軌。隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，城市的規(guī)模也在不斷地?cái)U(kuò)大，越來(lái)越多的人從農(nóng)村涌入城市，而汽車(chē)作為人們代步交通工具的選也以成倍的速度遞增著，這些都造成了城市人口越來(lái)越密集，交通狀況越來(lái)越低下。在這一現(xiàn)象下，地鐵成了人們出行的另外一種選擇，購(gòu)房者的購(gòu)買(mǎi)行為也在一定程度上受其影響，其結(jié)果直接表現(xiàn)在住房?jī)r(jià)格上。

如今，人們買(mǎi)房不再僅僅考慮住房本身的一些硬性條件，健康問(wèn)題也越來(lái)越受到人們的關(guān)注，小區(qū)環(huán)境的好壞也直接影響著住房的價(jià)格。環(huán)境質(zhì)量這一重要因素的突出表現(xiàn)主要是在高檔住宅。對(duì)于普通住宅來(lái)說(shuō)，因?yàn)樵絹?lái)越多的建筑商在規(guī)劃小區(qū)時(shí)都會(huì)把綠化納入考慮范圍，而綠化的切入點(diǎn)基本上屬于大同小異，所以住房只要距離上沒(méi)有太大的差異，環(huán)境這一影響因素不會(huì)展現(xiàn)其突出性。

3.2.2生活服務(wù)設(shè)施與設(shè)備。

現(xiàn)階段的人們更加追求高品質(zhì)的生活，人們?cè)谫?gòu)房時(shí)會(huì)更多地考慮未來(lái)生活的便利程度，即生活服務(wù)設(shè)施是否完善。生活設(shè)施完善度的住房在價(jià)格上會(huì)產(chǎn)生較大的影響。生活服務(wù)設(shè)施包括的方面主要有住房附近是否有超市、菜市場(chǎng)、銀行等。當(dāng)然，對(duì)于附近有學(xué)校或是醫(yī)院的住宅小區(qū)，樓房的價(jià)格相比服務(wù)設(shè)施不是很完善的小區(qū)會(huì)有很明顯的差別。

設(shè)備因素的影響主要體現(xiàn)在住宅的供水、供電、供暖、供氣、排水設(shè)施的完善程度，小區(qū)智能化程度，通訊、網(wǎng)絡(luò)等線路的完備程度等方面。當(dāng)然，公用電梯的設(shè)置及質(zhì)量等都會(huì)對(duì)住宅價(jià)格產(chǎn)生影響。

3.2.3朝向與樓層。

現(xiàn)在的開(kāi)發(fā)商在對(duì)樓房的前期規(guī)劃上都會(huì)考慮到樓房的朝向問(wèn)題。朝向主要考慮到的是住房的采光和通風(fēng)問(wèn)題，一般情況向，南北朝向的樓房在采光和通風(fēng)方面都比東西朝向的要好，當(dāng)然這也會(huì)在住房的價(jià)格中有所體現(xiàn)。另外一個(gè)與朝向有關(guān)的因素就是景觀。

考慮到住房周?chē)牡乩憝h(huán)境，如果景觀的差異不是很大的情況下，這一因素在價(jià)格上的表現(xiàn)就不是很突出，但如果景觀相差很明顯的話，住房的價(jià)格也會(huì)有很大的不同。通常情況下，因景觀的作用東南朝向的住房?jī)r(jià)格相較其他朝向的會(huì)高一些。

3.3多因素分析法的運(yùn)用。

3.3.1調(diào)查數(shù)據(jù)搜集及整理。

本次調(diào)查的對(duì)象是A市的居民住房，主要涉及到的是房屋的宏觀環(huán)境和微觀環(huán)境兩個(gè)方面，調(diào)查的問(wèn)題包括有房屋的所在地、交易時(shí)間、所在的樓層、房屋的朝向、交通便利程度、小區(qū)環(huán)境及物業(yè)管理設(shè)施等等幾個(gè)方面來(lái)進(jìn)行調(diào)查。旨在了解影響房產(chǎn)價(jià)格的硬性條件，進(jìn)而確定這些因素的影響程度大小。

問(wèn)卷調(diào)查涉及到的問(wèn)題主要包括以下幾個(gè)方面：住房所在的地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)、樓層、朝向、交易時(shí)間、交易金額、距市中心距離、樓房設(shè)施（是否為雙氣）、交通便利程度、小區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理等等。

數(shù)據(jù)的來(lái)源是通過(guò)問(wèn)卷調(diào)查的方法而獲得，本次調(diào)查主要是以發(fā)放調(diào)查問(wèn)卷的方式來(lái)進(jìn)行的。另外涉及到利率和匯率等因素是通過(guò)網(wǎng)上查找的方式確定下來(lái)的。本次調(diào)查總共發(fā)放150份，收回108份調(diào)查問(wèn)卷，經(jīng)過(guò)篩選去除了7份特殊性質(zhì)的調(diào)查數(shù)據(jù)，如：

住宅所處地點(diǎn)過(guò)于偏僻、交易時(shí)間太早以及房屋本身的硬性設(shè)施太差等。通過(guò)整理得出可用的調(diào)查數(shù)據(jù)為101份，后把有效的數(shù)據(jù)進(jìn)行匯總，制作成表格以備供接下來(lái)數(shù)據(jù)分析的使用。

3.3.2數(shù)據(jù)的分析。

對(duì)于收集來(lái)的數(shù)據(jù)，主要采用的是定量分析方法，即把所有因素進(jìn)行數(shù)值化處理，用得出的數(shù)據(jù)分析因素的影響程度。本次收集的數(shù)據(jù)中有一些變量不是數(shù)值型的變量，需要先對(duì)其進(jìn)行數(shù)值化處理。具體的操作是，把距市中心距離遠(yuǎn)、適中和近對(duì)應(yīng)為1、2、3;設(shè)施是否有雙氣對(duì)應(yīng)為：有是1、沒(méi)有為0;交通便利程度、小區(qū)環(huán)境和物業(yè)管理中的優(yōu)、良、差對(duì)應(yīng)為1、0、-1;朝向中的東西、南北朝向?qū)?yīng)為0和1;樓層構(gòu)造中的一梯多戶和一梯一戶對(duì)應(yīng)為0和1.數(shù)據(jù)數(shù)值化處理以后，就開(kāi)始對(duì)這些影響因素進(jìn)行分析，這一過(guò)程主要依靠SPSS軟件的數(shù)據(jù)分析功能來(lái)實(shí)現(xiàn)。

先是對(duì)自變量與因變量之間的回歸分析，本文討論的因變量為房屋的價(jià)格，自變量為影響價(jià)格的各個(gè)因素。因?yàn)楸疚闹饕且治鲆蛩貙?duì)價(jià)格的影響程度，所以通過(guò)自變量對(duì)因變量的分析可以看出各個(gè)因素對(duì)價(jià)格的影響情況，是否在一定程度上存在線形關(guān)系，這有利于對(duì)因素做進(jìn)一步的處理。通過(guò)分析得出如下的結(jié)論：

表3.1是回歸系數(shù)分析表，表的后兩列示回歸分析的顯著性檢驗(yàn)，即所謂的t檢驗(yàn)，從表中的顯示可以看出，回歸參數(shù)t檢驗(yàn)的p值在顯著性水平為0.1的情況下的顯著性很弱，這說(shuō)明各自變量與因變量之間的線性關(guān)系不明顯。

表3.2是對(duì)各個(gè)因素之間相關(guān)性的分析，這一分析主要是找出各因素之間是否存在一種明顯的正向或是負(fù)向的相關(guān)關(guān)系，并找出存在相關(guān)關(guān)系的原因。表3.2可以看出購(gòu)入時(shí)間。

對(duì)交易額的影響作用較大，匯率對(duì)其影響也較為顯著，住宅的總層數(shù)、環(huán)境以及物業(yè)管理都對(duì)價(jià)格有著一定的影響。此外還可以看出，匯率與購(gòu)入時(shí)間呈現(xiàn)高度的負(fù)相關(guān)關(guān)系，距離與交通便利程度也存在一定的相關(guān)關(guān)系。

3.3.3權(quán)重的確定。

有上述兩個(gè)表中可以看出匯率和購(gòu)入時(shí)間與房產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系較為明顯，而兩者之間又呈現(xiàn)高度的負(fù)相關(guān)關(guān)系，所以在對(duì)影響修正的過(guò)程中只對(duì)匯率的情況進(jìn)行修正。依據(jù)相關(guān)系數(shù)分析結(jié)果，直接采用簡(jiǎn)單的分配方法確定各因素的權(quán)重。在假設(shè)所有相關(guān)因素權(quán)重系數(shù)相加總和為1的情況下，賦予小區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理、朝向、樓層以及小區(qū)設(shè)施0.2的權(quán)重系數(shù)，其他相關(guān)的影響因素賦予其0.1的權(quán)重系數(shù)。這一分配結(jié)果因其主觀性太大會(huì)直接對(duì)價(jià)格評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性造成一定的影響。